Quien compra un departamento no adquiere solamente el espacio que aparece detrás de su puerta. También obtiene una participación en los bienes comunes que permiten usar el edificio: el terreno, las escaleras, los ascensores, las instalaciones compartidas y, según los títulos, la azotea. Pero de esa participación no se desprende el derecho de cerrar un pasadizo, construir sobre él o vender por cuenta propia un espacio común.
En mi libro Propiedad horizontal en el Perú: régimen jurídico y propuestas de reforma expliqué que la propiedad exclusiva y los bienes comunes son indesligables. Esa relación tiene consecuencias muy concretas cuando un vecino se apropia de la azotea, la junta decide ceder un ambiente o se discute quién debe pagar el mantenimiento. Veamos qué dice la Ley N.° 27157 y cómo la ha aplicado la Corte Suprema.
Nota sobre la vigencia. A la fecha de publicación de este artículo, 29 de septiembre de 2026, aún no se había publicado el reglamento definitivo del Decreto Legislativo N° 1568. En 2024 se difundió únicamente un proyecto de reglamento para recibir comentarios. Por ello, el presente análisis se basa en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común del título III de la Ley N° 27157 y en el TUO de su reglamento, aprobado por D. S. N° 035-2006-VIVIENDA. Aunque el Decreto Legislativo N° 1568 prevé derogar dicho título, esa derogación operará a partir de su entrada en vigor, fijada para 180 días calendario después de la publicación de su reglamento. Si la publicación de este artículo se realiza después de la fecha indicada, deberá verificarse nuevamente el estado de la reglamentación y actualizar esta nota. D. Leg. N° 1568, disposiciones finales y derogatoria; R. M. N° 242-2024-VIVIENDA: publicación del proyecto.
- DOS DERECHOS VINCULADOS, CON FUNCIONES DISTINTAS
La Ley N° 27157 permite distinguir el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común del régimen de independización y copropiedad. Aquí nos ocupamos del primero: cada titular es dueño de su sección independizada —por ejemplo, un departamento, oficina o tienda— y participa, con los demás titulares, en los bienes y servicios comunes. El reglamento interno identifica las secciones, los bienes comunes, los porcentajes, las obligaciones y las reglas de la junta. Por ello, para responder una controversia concreta hay que leer la ley junto con el reglamento interno inscrito, los títulos y los planos. Ley N° 27157, arts. 37-42.
El artículo 130 del TUO reglamentario califica la participación en los bienes comunes como un derecho accesorio a la sección exclusiva. Su porcentaje se fija en el reglamento interno con criterios razonables, como el área, la ubicación o el uso de las secciones. Y el artículo 132 precisa que, al transferir el departamento, se transmiten también esa participación y los derechos de uso, tránsito o servidumbre que le correspondan: no se separan a voluntad del propietario. TUO del Reglamento, arts. 129-132.
Ejemplo. Si Ana vende el departamento 402, el comprador adquiere también el porcentaje de participación común que corresponda a esa sección. Ana no puede reservarse por separado “su porcentaje del ascensor” ni venderlo a una tercera persona. Tampoco el comprador recibe una porción física determinada del ascensor: participa en su titularidad y uso conforme al régimen del edificio.
- ¿QUÉ PUEDE SER PROPIEDAD COMÚN?
El artículo 40 de la Ley N° 27157 menciona, según la configuración del inmueble, el terreno; elementos estructurales que sirven a las secciones; pasajes, escaleras y vías de circulación; ascensores; ambientes de portería; instalaciones compartidas de agua y electricidad; patios, pozos de luz y ductos. También incluye sótanos y azoteas, salvo cláusula contraria en los títulos de propiedad de las secciones. El reglamento interno debe describir los bienes y servicios comunes. Una cochera o terraza concreta, por tanto, requiere verificar su título y su representación registral: su apariencia o ubicación no deciden por sí solas a quién pertenece. Ley N° 27157, arts. 40 y 42.
Esta distinción también exige separar propiedad, uso exclusivo y mera tolerancia. Que un departamento tenga acceso directo a una azotea no acredita, por sí mismo, que la azotea sea su propiedad exclusiva. Un permiso para usar un ambiente común tampoco equivale automáticamente a transferir su dominio. La SUNARP distingue entre el reconocimiento de una propiedad preexistente sobre aires, cuando esta pueda acreditarse, y la desafectación y transferencia de una zona que sí es común; son operaciones registrales distintas. SUNARP, análisis sobre aires y desafectación.
Ejemplo. El dueño del último piso instala una puerta y afirma que la azotea “siempre fue suya”. Antes de aceptar o rechazar esa afirmación, se revisan la partida matriz, la partida de su departamento, el reglamento interno, la declaratoria y los planos. Si la azotea figura como común, el simple paso del tiempo o la cercanía física no la convierten, por ese solo hecho, en sección exclusiva.
- LOS DERECHOS CONCRETOS DEL PROPIETARIO SOBRE LO COMÚN
Usar y disfrutar sin excluir a los demás, El propietario puede servirse de los pasadizos, escaleras, ascensores y demás bienes comunes según su destino y las reglas razonables del edificio. El uso tiene un límite: respetar el derecho equivalente de los otros propietarios y no alterar la finalidad del bien. El artículo 974 del Código Civil expresa esta regla para el bien común; la Corte Suprema la aplicó juntamente con el artículo 40 de la Ley N° 27157 al examinar una construcción sobre un pasaje común. Casación N° 1004-2014, Lima.
Ejemplo. Transitar por el pasillo es un uso compatible con su destino. Cerrar ese pasillo para ampliar una sala, colocar allí un depósito permanente o impedir el acceso a instalaciones comunes puede perjudicar a los demás y requiere un análisis distinto de una simple regla de convivencia.
Participar en la junta y decidir según las reglas aplicables
La junta está integrada por los propietarios de las secciones exclusivas. El reglamento interno debe establecer convocatorias, quórum, votaciones y porcentajes de participación. No debe presumirse que cada departamento vale siempre un voto idéntico: es indispensable revisar cómo se computa la participación en ese edificio y qué mayoría exige el acto concreto. Ley N° 27157, arts. 42 y 47; TUO del Reglamento, arts. 142, 145-148.
La facultad de voto está relacionada con el cumplimiento de las cuotas. Según el artículo 143 del TUO reglamentario, el titular que adeuda tres o más cuotas ordinarias, o una extraordinaria al momento de la convocatoria, puede asistir a la junta con voz, pero sin voto y no integra el quórum; se rehabilita al pagar. Esa inhabilitación de voto no constituye, por sí sola, una autorización para privarlo del acceso a su departamento o de todo uso de los bienes comunes. TUO del Reglamento, art. 143.
Exigir conservación y reclamar ante afectaciones, Los servicios comunes comprenden la limpieza, conservación, mantenimiento, reposición y administración de los bienes compartidos. El propietario puede plantear a la administración y a la junta una reparación, exigir que se examine una ocupación indebida y acudir a las vías pertinentes si una actuación afecta su derecho. No toda discrepancia conduce a la misma demanda: la pretensión depende de los títulos, los acuerdos, el daño y la prueba disponible. Ley N° 27157, art. 41; TUO del Reglamento, arts. 137-138.
Conservar la participación al vender o reorganizar su sección, La venta del departamento lleva consigo la participación común. Si el propietario acumula, subdivide o independiza secciones exclusivas conforme a las normas aplicables, deben recomponerse los porcentajes correspondientes, comunicarse el cambio a la junta y modificarse el reglamento interno en los términos del artículo 44. Las obras dentro de la sección exclusiva tampoco pueden perjudicar la seguridad, el funcionamiento del edificio ni los derechos de otros titulares; pueden requerir licencia y, si afectan la volumetría o el aspecto exterior, aprobación previa de la junta. Ley N° 27157, art. 44; TUO del Reglamento, arts. 132-133.
- ¿PUEDE LA JUNTA VENDER, CEDER O MODIFICAR UN ÁREA COMÚN?
Un propietario aislado no puede vender un bien común como si fuera suyo. El artículo 43 de la Ley N° 27157 exige para su transferencia la aprobación por los dos tercios de los votos de la junta. Dispone además notificar por conducto notarial a los propietarios debidamente citados que no asistieron; estos cuentan con 20 días útiles desde la notificación para expresar por escrito notarial su discrepancia. El acuerdo no se ejecuta antes de vencer ese plazo y la transferencia efectuada sin la votación exigida es nula de pleno derecho. Ley N° 27157, art. 43.
El artículo 135 del TUO reglamentario también exige autorización calificada para actos como gravar o ceder en uso un bien común susceptible de disposición, siempre que se respeten las normas de edificación, la seguridad, la funcionalidad y los derechos ajenos. Para obras en bienes comunes, el artículo 136 diferencia los acuerdos de conservación o mantenimiento de las obras que modifican o limitan su uso; estas últimas requieren mayoría calificada y la licencia que corresponda. Los bienes indispensables para la estabilidad o circulación merecen un examen especialmente cuidadoso de su régimen y de las restricciones urbanísticas y de seguridad. TUO del Reglamento, arts. 134-136.
Ejemplo. La constructora pretende vender como cochera un espacio que la declaratoria y el reglamento destinan a una subestación eléctrica común. Una escritura celebrada por ella y el comprador no reemplaza la decisión válida de la junta ni cambia por sí sola la naturaleza registral y funcional de ese ambiente. Esa fue precisamente la cuestión examinada en la Casación N° 915-2012, Lim
- PAGAR GASTOS COMUNES TAMBIÉN FORMA PARTE DEL RÉGIMEN
El porcentaje de participación en el dominio común y el porcentaje para pagar gastos comunes no son necesariamente idénticos. El artículo 138 del TUO reglamentario permite fijar los gastos en el reglamento interno atendiendo a criterios como uso, espacio ocupado, demanda de servicios o accesibilidad. Por ello, cuando se reclama una cuota, hay que identificar qué rubro se cobra y qué porcentaje corresponde aplicar. TUO del Reglamento, arts. 130 y 138.
Un departamento desocupado no queda automáticamente exonerado: el artículo 144 mantiene la obligación de pagar, salvo pacto en contrario. Tampoco una declaración de renuncia a la junta libera, por sí sola, de las obligaciones comunes y de los acuerdos aplicables. TUO del Reglamento, arts. 144-145.
Ejemplo. Luis vive fuera del país y deja su departamento vacío seis meses. Si el reglamento interno no establece una excepción válida, continúa contribuyendo a la conservación de escaleras, instalaciones y servicios comunes conforme al porcentaje de gastos previsto para su sección.
- CÓMO ANALIZAR UN PROBLEMA REAL ANTES DE RECLAMAR
- Identifique el régimen inscrito. Solicite la partida matriz y la de la sección exclusiva. La Ley N° 27157 contempla más de un régimen; la respuesta depende del efectivamente inscrito.
- Lea el reglamento interno vigente y sus modificaciones. Ubique la descripción del ambiente discutido, el porcentaje de participación, las reglas de uso, los gastos y las votaciones.
- Compare títulos y planos. Para azoteas, aires, sótanos, cocheras y ductos, compruebe si existe título de propiedad exclusiva, derecho de uso o bien común; no se quede con lo que indica una puerta, un aviso de venta o un recibo.
- Revise el acuerdo y su procedimiento. Examine convocatoria, quórum, acta, mayoría, notificaciones y, cuando corresponda, licencia y formalización registral. En transferencia de bienes comunes, aplique el artículo 43 de la Ley N° 27157.
- Defina el remedio según la prueba. Puede corresponder solicitar a la junta la restitución del uso, cuestionar un acuerdo o una transferencia, pedir el cese de una afectación o plantear una acción judicial. Si hay una obra sobre bien común, documente ubicación, fecha, autorizaciones y perjuicio antes de elegir la pretensión.
En conclusión, el propietario de una sección exclusiva tiene un derecho real de participación sobre los bienes comunes, puede utilizarlos conforme a su destino, intervenir en las decisiones de la junta y exigir que no se desnaturalicen. Ese derecho viaja con su departamento y lleva consigo deberes de conservación y pago. Su alcance exacto se determina con la ley, el reglamento interno, los títulos y los planos del inmueble: allí se resuelve si una azotea, un pasaje o una cochera pertenecen a todos, a una sección exclusiva o están sujetos a un derecho particular de uso.