Uno de los problemas más frecuentes en los trámites de prescripción adquisitiva de dominio aparece antes de llegar al juez o al notario: el administrado va a la municipalidad para pedir la Visación de planos y la entidad le responde con observaciones, exigencias innecesarias o, peor aún, con una negativa basada en frases como: “usted no es propietario”, “ese terreno es privado”, “ese terreno es del Estado” o “no corresponde prescripción”.
Aquí debemos hacer una precisión importante: la municipalidad no es quien declara la prescripción adquisitiva. La municipalidad no reemplaza al juez, al notario ni al registrador. Su función, en este punto, es verificar técnicamente los planos y memoria descriptiva, conforme a su competencia catastral y urbana.
El artículo 950 del Código Civil señala que la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años; o cinco años cuando hay justo título y buena fe. Luego, el artículo 952 del Código Civil permite que quien adquirió por prescripción inicie el proceso para que se le declare propietario.
En la vía judicial, el artículo 504 inciso 2 del Código Procesal Civil establece que se tramita como proceso abreviado la demanda del poseedor para que se le declare propietario por prescripción. Y el artículo 505 inciso 2 del CPC exige que, tratándose de inmuebles, se acompañen planos de ubicación y perimétricos, descripción de edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente.
Entonces, si la ley exige planos visados, la municipalidad debe atender ese procedimiento conforme a su TUPA. No puede convertir la visación en un “mini juicio” sobre propiedad.
La visación de planos no significa que la municipalidad esté declarando dueño al solicitante. Tampoco significa que esté aprobando la prescripción adquisitiva. La visación solo acredita que los planos presentados corresponden técnicamente al predio descrito: ubicación, área, linderos, medidas perimétricas, edificaciones y concordancia física básica.
Por eso, la municipalidad puede revisar aspectos técnicos: si el plano está mal elaborado, si faltan coordenadas, si no firma un profesional habilitado, si el área no coincide razonablemente con la realidad física, si invade una vía pública, parque, área común o zona de uso público. Pero lo que no debería hacer es exigir que el solicitante pruebe ser propietario, porque justamente quien pide prescripción adquisitiva normalmente todavía no tiene título inscrito.
INDECOPI ya ha tratado este problema. En la Resolución N° 0112-2023/SEL-INDECOPI, referida a la Municipalidad Provincial de Barranca, se declaró barrera burocrática ilegal exigir título de propiedad para obtener la visación de planos y memoria descriptiva. La razón fue clara: el objetivo del procedimiento es verificar que los planos y memoria correspondan a la realidad física del predio, no comprobar propiedad.
También en la Resolución Final N° 0725-2022/CEB-INDECOPI-PIU, respecto de la Municipalidad Provincial de Sullana, se declaró barrera burocrática ilegal exigir acreditar posesión para tramitar la visación de planos para prescripción adquisitiva o título supletorio, cuando ese requisito no estaba válidamente previsto conforme al principio de legalidad.
Dicho de forma sencilla, la municipalidad debe cumplir la ley y su TUPA; no puede inventar requisitos ni negar la visación por criterios ajenos al objeto técnico del trámite.
¿Y qué ocurre si el predio es privado o estatal? Esa discusión puede ser muy importante para el fondo de la prescripción, pero no convierte a la municipalidad en juez. Si el predio es privado, será el juez o notario quien evaluará si se cumplen los requisitos del artículo 950 del Código Civil. Si el predio es estatal, debe analizarse la Ley 29618, que declara imprescriptibles los bienes inmuebles de dominio privado estatal desde su vigencia, salvo casos donde el plazo prescriptorio se hubiera cumplido antes. Pero esa evaluación de fondo no debería usarse como excusa automática para negar una visación técnica, salvo que exista una causal objetiva prevista en norma válida y dentro de la competencia municipal, como invasión de área pública, vía, parque o bien municipal claramente identificado.
Ejemplo práctico: Juan posee un inmueble hace doce años y quiere demandar prescripción adquisitiva. Contrata a un arquitecto, prepara plano de ubicación, plano perimétrico y memoria descriptiva. La municipalidad le dice: “No visamos porque usted no es propietario”. Esa negativa es equivocada, porque Juan no está pidiendo que la municipalidad lo declare propietario; está pidiendo un requisito técnico para acudir a la vía correspondiente.
Otro ejemplo: Rosa presenta planos para prescripción, pero el área dibujada invade una vereda, una vía pública o un parque. En ese caso, la municipalidad sí puede observar o denegar, porque ya no se trata de opinar sobre la prescripción, sino de advertir una incompatibilidad física o urbana dentro de su competencia.
La Ley 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General, también es importante. Todo procedimiento administrativo debe respetar el principio de legalidad, predictibilidad, simplicidad y debido procedimiento. Además, cada municipalidad debe tener un TUPA, donde figuren sus procedimientos, requisitos, plazos y costos. Si el administrado cumple los requisitos exigidos válidamente, la entidad debe pronunciarse conforme a ley. No puede pedir documentos que no correspondan, ni demorar indefinidamente, ni trasladar al administrado cargas que no están justificadas.
En conclusión, cuando una persona busca hacer una prescripción adquisitiva de dominio, la visación municipal de planos es un requisito instrumental, no una sentencia anticipada. La municipalidad debe verificar técnicamente los planos, no decidir si el poseedor ganará o perderá la prescripción.
La frase clave para los administrados es esta, visar planos no es regalar propiedad; es cumplir un requisito legal para que el juez o notario pueda evaluar el caso.
Si la municipalidad se niega sin fundamento, exige título de propiedad, pide acreditar posesión de manera indebida o actúa fuera de su TUPA, el administrado puede cuestionar esa actuación mediante los recursos administrativos correspondientes y, según el caso, evaluar una denuncia por barrera burocrática ante INDECOPI.
Un punto importante que todo administrado debe conocer es que la falta de visación municipal no siempre debe terminar en el rechazo automático de una demanda de prescripción adquisitiva de dominio.
La Casación N° 599-2017, Lima, emitida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema, analizó un caso en el que el demandante no pudo presentar planos visados porque la municipalidad se negó a realizar la visación. La entidad municipal exigía que el solicitante acreditara ser propietario del predio, requisito que resulta contradictorio en un proceso de prescripción adquisitiva, porque justamente el poseedor acude al juez para que se le declare propietario.
La Corte Suprema sostuvo que las instancias judiciales no debieron rechazar la demanda sin analizar esa imposibilidad. El juez debía evaluar que el demandante sí había intentado cumplir con el requisito del artículo 505 inciso 2 del Código Procesal Civil, pero que la propia municipalidad había impedido su cumplimiento.
Este criterio se apoya en el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva y al debido proceso, reconocidos en el artículo 139 inciso 3 de la Constitución Política del Perú. En palabras simples: una exigencia formal no puede convertirse en una barrera que impida al ciudadano acceder al juez, especialmente cuando el incumplimiento no depende de él, sino de la negativa injustificada de la administración.
Por eso, si la municipalidad se niega a visar los planos, el administrado no debe quedarse de brazos cruzados. Debe dejar constancia de todo: solicitud presentada, cargo de recepción, carta notarial si no quieren recibir el expediente, observaciones municipales, respuesta denegatoria y planos suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado. Esa documentación puede servir para demostrar ante el juez que existió una imposibilidad real de obtener la visación.
Sin embargo, este criterio no significa que siempre se pueda presentar una demanda sin planos visados.
La Casación N° 28589-2025, Selva Central ha precisado que la flexibilización solo opera cuando el demandante acredita que gestionó la visación y que la municipalidad se la negó expresamente o generó una imposibilidad jurídica. Si el administrado nunca solicitó la visación, no puede pedir al juez que lo exonere del requisito.
Acá la conclusión es clara, la regla general es presentar planos visados, como exige el artículo 505 del CPC. Pero si la municipalidad bloquea indebidamente el trámite, el juez puede admitir la demanda valorando la imposibilidad acreditada. La ley no puede interpretarse de manera que premie la arbitrariedad administrativa ni castigue al administrado diligente.
Como abogada dedicada al saneamiento físico legal de predios, prescripción adquisitiva, revisión de partidas, visación de planos y trámites municipales, puedo ayudarte a identificar si la municipalidad está actuando conforme a ley o si está poniendo trabas indebidas.