¿Es posible vivir en una casa, alquilarla, percibir sus frutos o aprovecharla económicamente sin ser su propietario?, la respuesta es Sí.
El Derecho peruano reconoce una figura que permite precisamente eso: el usufructo.
Se trata de una institución especialmente útil en operaciones inmobiliarias, anticipos de legítima, donaciones, planificación sucesoria, protección patrimonial y negocios familiares. Sin embargo, también puede convertirse en fuente de serios conflictos cuando no se establece claramente quién puede usar el inmueble, durante cuánto tiempo, si puede alquilarlo, quién paga los gastos y en qué momento debe devolverlo.
- ¿QUÉ ES EL USUFRUCTO?
El artículo 999 del Código Civil establece que: “El usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno”. La norma agrega que pueden excluirse determinados provechos o utilidades y que, como regla general, puede recaer sobre bienes no consumibles. Dicho de manera sencilla, una persona sigue siendo propietaria del bien, pero otra adquiere temporalmente el derecho de usarlo y aprovechar sus frutos.
Aquí aparecen dos sujetos claramente diferenciados:
1.- El propietario, que conserva la propiedad del bien.
2.- El usufructuario, que adquiere temporalmente las facultades de uso y disfrute.
Por ello se dice que, durante el usufructo, las facultades de la propiedad se encuentran parcialmente separadas. Ejemplo: Una madre es propietaria de una casa. Decide transferir la propiedad a sus hijos mediante anticipo de legítima, pero se reserva el usufructo vitalicio.
Desde ese momento: los hijos son propietarios; la madre conserva el derecho a vivir en la casa y disfrutarla; los hijos no pueden actuar como si el usufructo no existiera mientras se encuentre vigente. Esta modalidad es frecuente en la planificación patrimonial familiar.
- ¿EL USUFRUCTO ES UN DERECHO REAL?
Sí. El usufructo es un derecho real sobre bien ajeno. Y esta afirmación tiene enormes consecuencias jurídicas. No estamos simplemente ante una obligación personal entre dos personas. El usufructuario adquiere una relación jurídica directa con el bien: puede usarlo y disfrutarlo dentro de los límites establecidos por el título constitutivo y la ley.
La propia Corte Suprema ha señalado que el usufructo constituye un derecho real de duración limitada, que permite usar y disfrutar de un bien ajeno sin alterar su sustancia. La temporalidad es precisamente una de las razones por las cuales se le considera un derecho real limitativo del dominio. Así lo desarrolla, entre otras, la Casación N° 3632-2015-Lima.
La SUNARP también explica que se trata de un derecho real que permite usar y disfrutar bienes ajenos y que pertenece a la categoría de los derechos reales limitados o limitativos del dominio.
¿Por qué “limitativo del dominio”? Porque mientras existe usufructo el propietario conserva la propiedad, pero temporalmente no puede ejercer con plenitud todas las facultades de uso y disfrute que normalmente integran el dominio.
En términos simples, el propietario conserva la propiedad, pero el usufructuario tiene el aprovechamiento del bien.
- PROPIEDAD Y USUFRUCTO NO SON LO MISMO
El artículo 923 del Código Civil reconoce al propietario las facultades de usar, disfrutar, disponer y reivindicar el bien. El usufructuario, en cambio, recibe fundamentalmente dos: usar y disfrutar. No adquiere la propiedad. Por tanto, si Pedro entrega a María el usufructo de una vivienda: Pedro continúa siendo propietario. María puede ocuparla y disfrutarla. María no se convierte por ello en propietaria.
Terminado el usufructo, el bien debe quedar nuevamente bajo el pleno ejercicio de las facultades del propietario. Por eso no debe confundirse propiedad con usufructo.
- ¿CUÁL ES LA FINALIDAD DEL USUFRUCTO?
El usufructo permite separar temporalmente la titularidad del bien de su aprovechamiento económico o personal. Puede cumplir distintas finalidades. Por ejemplo, permite que una persona transfiera la propiedad de un inmueble a sus hijos sin perder inmediatamente la posibilidad de vivir en él. También puede utilizarse para conceder a una persona el aprovechamiento económico de un predio sin transferirle la propiedad.
Ejemplo, Una persona posee un edificio de cuatro departamentos. Constituye usufructo a favor de su madre por diez años. Si el título constitutivo no establece una limitación contraria, la madre podría disfrutar económicamente del inmueble y percibir los frutos civiles derivados de él. Terminado el usufructo, el propietario recuperará la plenitud del uso y disfrute.
- ¿CÓMO SE CONSTITUYE UN USUFRUCTO?
El artículo 1000 del Código Civil establece tres fuentes: La ley, cuando expresamente lo determina. Contrato o acto jurídico unilateral. Testamento. Esto significa que el usufructo no necesariamente nace únicamente de un contrato.
A.- Por contrato, Un propietario puede celebrar un acuerdo mediante el cual concede a otra persona el usufructo de un inmueble.
B.- Por acto jurídico unilateral, El propietario puede constituirlo mediante una manifestación jurídica unilateral cuando corresponda.
C.- Por testamento, Una persona puede disponer, por ejemplo: “Dejo la propiedad de mi vivienda a mis hijos, pero el usufructo vitalicio a favor de mi cónyuge”. En ese caso, una vez producidos los efectos sucesorios correspondientes, coexistirán la propiedad y el usufructo en diferentes titulares.
- EL USUFRUCTO ES NECESARIAMENTE TEMPORAL
Esta es una de sus características esenciales. El artículo 1001 señala expresamente: “El usufructo es temporal”. Cuando se constituye a favor de una persona jurídica, no puede exceder de treinta años. Si se pacta un plazo mayor, se reduce legalmente a treinta. Existe una excepción especial respecto de determinados inmuebles monumentales de propiedad estatal restaurados con fondos privados, cuyo usufructo puede alcanzar hasta noventa y nueve años.
Aquí corresponde hacer una precisión importante: ¿El usufructo de una persona natural también tiene un límite de treinta años?, la respuesta es No. El límite general de treinta años previsto en el artículo 1001 se refiere expresamente al usufructo constituido en favor de personas jurídicas.
Cuando el usufructuario es una persona natural puede, por ejemplo, constituirse como usufructo vitalicio, pero necesariamente terminará con su muerte. Por ello, usufructo vitalicio no significa usufructo perpetuo. Significa: durará mientras viva el usufructuario.
- ¿QUÉ SIGNIFICA USUFRUCTO VITALICIO?
Es el constituido durante toda la vida de determinada persona. Ejemplo: Una madre dona su inmueble a sus tres hijos, reservándose: “el usufructo vitalicio del inmueble”. Los hijos pasan a ser propietarios, pero mientras viva su madre ella conserva el derecho de usar y disfrutar el inmueble en los términos establecidos. Cuando fallece, el usufructo se extingue por mandato legal. Los hijos consolidan entonces en su propiedad las facultades que se encontraban temporalmente separadas.
- ¿PUEDE VENDERSE UN INMUEBLE QUE TIENE USUFRUCTO?
Aquí encontramos una de las preguntas más importantes en la práctica inmobiliaria. Sí, la propiedad puede transferirse. Pero vender el inmueble no significa necesariamente borrar el usufructo. Esta es precisamente una consecuencia de encontrarnos ante un derecho real.
Si el usufructo sobre el inmueble se encuentra debidamente constituido y resulta oponible, quien adquiere la propiedad deberá respetarlo mientras permanezca vigente. Por eso, antes de comprar un inmueble, no basta verificar quién figura como propietario. También debe revisarse: ¿La partida registral tiene inscrito un usufructo?
El artículo 2019 inciso 1 del Código Civil permite inscribir los actos y contratos que constituyen, transmiten, extinguen, modifican o limitan derechos reales sobre inmuebles. SUNARP incluye dentro de estos derechos reales limitados al usufructo.
Esto tiene una consecuencia práctica enorme; antes de comprar un predio debe analizarse toda la partida registral y no solamente el asiento de propiedad.
- ¿PUEDE EL USUFRUCTUARIO TRANSFERIR SU USUFRUCTO?
En principio, sí. El artículo 1002 del Código Civil señala que, salvo el usufructo legal, el usufructo puede transferirse a título oneroso o gratuito o ser gravado, siempre respetando su duración y siempre que no exista prohibición expresa. Pero existe un detalle fundamental. La transferencia no puede darle al adquirente más tiempo del que tenía el usufructuario original.
Ejemplo, Juan tiene usufructo por diez años. Después de cuatro años transfiere su derecho. El adquirente no obtiene diez años nuevos. Solamente podrá ejercer el derecho dentro del tiempo que todavía permanezca vigente conforme al título original.
- ¿QUÉ OBLIGACIONES TIENE EL USUFRUCTUARIO?
El usufructuario no recibe un derecho ilimitado. Tiene obligaciones importantes. El artículo 1008 establece que debe explotar el bien en la forma normal y acostumbrada. El artículo 1009 prohíbe efectuar modificaciones sustanciales del bien o de su uso. El artículo 1010 regula determinadas obligaciones relacionadas con tributos, rentas vitalicias y pensiones que graven los bienes. El artículo 1012 establece que el usufructuario no responde por el desgaste derivado del disfrute ordinario. Y el artículo 1013 dispone que debe efectuar las reparaciones ordinarias, así como determinadas reparaciones extraordinarias cuando estas sean necesarias por culpa suya.
Esto responde a una idea sencilla: el usufructuario puede aprovechar el bien, pero no destruirlo ni desnaturalizarlo.
- EL USUFRUCTUARIO TIENE DERECHO A LOS FRUTOS
“Disfrutar” jurídicamente un bien significa también poder aprovechar sus frutos dentro de los alcances del título. Los frutos pueden ser: naturales; industriales; civiles etc. Ejemplo de fruto civil, La renta derivada del alquiler de un inmueble constituye un fruto civil. Por ello, dependiendo de los términos en que haya sido constituido el usufructo, el usufructuario puede tener derecho a percibir las rentas generadas por el bien. Esta es una diferencia importante frente al simple derecho de uso.
- USUFRUCTO NO ES LO MISMO QUE ARRENDAMIENTO
Aunque ambos pueden permitir ocupar o aprovechar un inmueble, jurídicamente son diferentes. El usufructo es un derecho real. El arrendamiento genera fundamentalmente una relación obligacional entre arrendador y arrendatario, aunque el ordenamiento reconoce determinadas consecuencias registrales cuando se inscribe.
Además, el usufructo puede nacer de contrato, acto unilateral, ley o testamento; el arrendamiento nace de un contrato. Esta diferencia adquiere especial relevancia cuando el propietario transfiere posteriormente el inmueble a un tercero.
- ¿CUÁNDO TERMINA EL USUFRUCTO?
El artículo 1021 del Código Civil contiene las principales causas de extinción. El usufructo se extingue por: Cumplimiento del plazo. No uso del derecho durante cinco años. Consolidación. Muerte o renuncia del usufructuario. Destrucción o pérdida total del bien. Abuso del derecho por parte del usufructuario, en los supuestos establecidos por la norma.
¿Qué es la consolidación?, Ocurre cuando la propiedad y el usufructo terminan reuniéndose en una misma persona. Ejemplo, Pedro es propietario y María usufructuaria. Posteriormente María adquiere también la propiedad. Ya no tiene sentido mantener jurídicamente separados ambos derechos.
Se produce la consolidación y desaparece el usufructo como derecho sobre cosa ajena.
- ¿EL PROPIETARIO PUEDE QUITAR ARBITRARIAMENTE UN USUFRUCTO?
No necesariamente. Este es uno de los errores más frecuentes. Si se constituyó válidamente un usufructo por determinado plazo, el propietario no puede desconocer unilateralmente ese derecho simplemente porque cambió de opinión.
Debe revisarse: el acto constitutivo; el plazo; las condiciones pactadas; las causales de extinción; la existencia de incumplimientos; y, tratándose de inmuebles, su situación registral. La existencia o inexistencia de un título vigente será fundamental si posteriormente aparece un proceso de restitución o desalojo.
- ¿QUÉ RELACIÓN TIENE EL USUFRUCTO CON EL CÓDIGO PROCESAL CIVIL?
El Código Procesal Civil no crea el usufructo. Su régimen sustantivo se encuentra principalmente en el Código Civil. Sin embargo, el CPC cobra gran importancia cuando existe un conflicto judicial sobre la posesión o restitución del inmueble. Por ejemplo, los artículos 585 y 586 del CPC regulan el proceso de desalojo y determinan quién puede reclamar la restitución y contra quién puede dirigirse.
Esto obliga a formular una pregunta decisiva: ¿Una persona que ocupa un inmueble en virtud de usufructo es ocupante precaria? Mientras posea un título válido y vigente que justifique su posesión, en principio no puede ser considerada simplemente ocupante sin título. El problema aparece cuando el título: nunca existió; no puede acreditarse; fue válidamente extinguido; venció; fue revocado cuando jurídicamente procedía; o perdió eficacia.
- EL IV PLENO CASATORIO CIVIL Y EL USUFRUCTO
La Casación N° 2195-2011-Ucayali — IV Pleno Casatorio Civil, sobre desalojo por ocupación precaria, es especialmente importante.
La Corte Suprema desarrolló el concepto de ocupación sin título y de título fenecido. En su desarrollo jurisprudencial menciona precisamente contratos como el arrendamiento, anticresis, usufructo y uso al explicar que determinadas controversias sobre la vigencia o extinción del título no siempre pueden resolverse simplistamente dentro de un proceso sumarísimo de desalojo. La idea práctica es muy importante: en un proceso de desalojo no basta afirmar “yo soy propietario”. También debe analizarse si la persona que ocupa el inmueble tiene un título jurídicamente válido que justifique su posesión.
Un usufructo vigente puede constituir precisamente ese título.
- ¿QUÉ DICEN LAS CASACIONES SOBRE EL USUFRUCTO?
Casación N° 3632-2015-Lima, Esta sentencia resulta especialmente útil para comprender la naturaleza jurídica de la institución. La Corte Suprema caracteriza al usufructo como un derecho real de duración limitada, que permite usar y disfrutar de cosa ajena sin alterar su sustancia. Destaca además su temporalidad como una de las razones por las que constituye un derecho real limitativo del dominio. El usufructuario tiene un derecho real, pero no adquiere la propiedad y su derecho nunca es perpetuo.
Casación N° 1587-2017-Lambayeque: no todo aprovechamiento constituye usufructo, En este proceso se pretendía sostener que determinadas personas usufructuaban un negocio después de la muerte de su titular. La Corte Suprema examinó las formas de constitución previstas por el artículo 1000 y advirtió que: no existía contrato o acto jurídico unilateral que hubiera constituido el usufructo; tampoco existía testamento que lo estableciera; y la muerte del titular, por sí sola, no generaba un usufructo legal. La muerte abre la sucesión, pero no crea automáticamente un usufructo.
Usar o aprovechar un bien no significa automáticamente ser usufructuario. Debe existir una fuente jurídica que constituya ese derecho.
Casación N° 3454-2017-Lima: pagar gastos no demuestra necesariamente un usufructo, La Corte Suprema examinó un supuesto en el que se pretendía justificar la ocupación del inmueble alegando una relación de usufructo. El criterio resulta útil porque muestra que realizar pagos relacionados con el inmueble no es suficiente, por sí solo, para demostrar que existe un contrato que haya constituido usufructo. Guardar recibos de pagos, servicios o mantenimiento puede demostrar determinados hechos, pero no necesariamente acredita la existencia jurídica de un usufructo.
Casación N° 1251-2018-Piura: cuidado con el usufructo verbal, En este proceso de desalojo el demandado sostuvo que poseía el inmueble gracias a un supuesto contrato verbal de usufructo. La Corte Suprema destacó, entre otros aspectos, que dicha circunstancia debía haber sido debidamente alegada y probada y que no bastaba formularla tardíamente sin acreditar claramente cuáles eran las condiciones del supuesto derecho.
Aunque nuestro sistema reconoce diversas formas de constitución, desde la perspectiva probatoria y especialmente inmobiliaria: constituir claramente el usufructo por escrito y publicitarlo registralmente reduce considerablemente los riesgos de futuros conflictos.
19.-EL USUFRUCTO COMO DEFENSA FRENTE A UNA DEMANDA DE DESALOJO
Imaginemos lo siguiente: Ana dona su casa a su hijo, pero se reserva usufructo vitalicio debidamente inscrito. Años después el hijo vende la propiedad. El nuevo propietario pretende desalojar inmediatamente a Ana argumentando: “Yo soy el nuevo propietario”. La pregunta jurídicamente correcta no es solamente: ¿quién es propietario? También debe preguntarse: ¿existe un usufructo vigente y oponible que justifique la posesión de Ana? Si existe, la situación jurídica cambia sustancialmente.
Esto demuestra por qué, en Derecho inmobiliario: propiedad y derecho a poseer no siempre coinciden en la misma persona.
20.- ¿PUEDE EXTINGUIRSE EL USUFRUCTO POR ABUSO? La respuesta correcta es SI.
El inciso 6 del artículo 1021 permite su extinción cuando el usufructuario abusa del derecho, por ejemplo: enajenando indebidamente los bienes; deteriorándolos; o dejándolos perecer por falta de reparaciones ordinarias. En este supuesto, la propia norma dispone que el juez declara la extinción. Esto significa que el derecho del usufructuario está protegido, pero también sometido a límites. Usufructo no significa autorización para destruir o desnaturalizar el bien.
- ¿QUÉ SUCEDE SI EL INMUEBLE SE DESTRUYE?, Como regla general, la pérdida total del bien extingue el usufructo. Pero el Código contempla situaciones especiales. El artículo 1023 señala que, si la destrucción proviene de dolo o culpa de un tercero, el usufructo puede trasladarse a la indemnización. Asimismo, si el bien estaba asegurado, determinadas consecuencias recaen sobre la indemnización del seguro. Y si la destrucción es solamente parcial, el artículo 1024 dispone que el usufructo continúa sobre la parte restante.
- CINCO EJEMPLOS FRECUENTES DE USUFRUCTO
Caso 1: anticipo de legítima con reserva de usufructo, Los padres transfieren la propiedad a los hijos, pero conservan el usufructo vitalicio. Finalidad: adelantar la transmisión patrimonial sin perder el uso y disfrute.
Caso 2: inmueble que produce rentas, El propietario constituye usufructo temporal a favor de otra persona para que perciba los frutos civiles del inmueble. Finalidad: otorgar temporalmente el aprovechamiento económico.
Caso 3: protección del cónyuge, Una persona dispone testamentariamente que sus hijos reciban la propiedad de determinada vivienda y su cónyuge conserve el usufructo. Finalidad: permitir que el cónyuge continúe disfrutando del bien.
Caso 4: usufructo empresarial, Una persona jurídica recibe usufructo de determinado inmueble para utilizarlo dentro de su actividad. Debe recordarse que el artículo 1001 establece para personas jurídicas un límite máximo general de treinta años.
Caso 5: venta de propiedad, El propietario transfiere la propiedad del inmueble, pero conserva para sí el usufructo. El comprador adquiere la propiedad, pero no la plenitud inmediata del uso y disfrute.
- ANTES DE CONSTITUIR UN USUFRUCTO CONVIENE RESPONDER ESTAS PREGUNTAS
Cuando se trata de un inmueble, un buen título constitutivo debería dejar claramente determinado: quién es el propietario; quién será el usufructuario; sobre qué inmueble recae; cuál será su duración; si será vitalicio; qué usos se encuentran permitidos; qué provechos quedan excluidos; si puede transferirse; si puede arrendarse el inmueble; quién percibirá las rentas; quién asumirá mantenimiento, tributos y reparaciones; cuáles serán las causas de terminación; y cómo se realizará la restitución del inmueble. Una redacción deficiente puede transformar una herramienta útil de planificación patrimonial en un litigio de varios años.
Como conclusión, El usufructo es mucho más que una autorización para vivir en una propiedad ajena. Es un verdadero derecho real, reconocido por los artículos 999 a 1025 del Código Civil peruano, mediante el cual una persona puede usar y disfrutar temporalmente un bien perteneciente a otra. Su característica esencial es la temporalidad. El usufructuario no se convierte en propietario, pero tampoco es un simple ocupante tolerado: mientras el usufructo exista válidamente, posee un título jurídico que puede justificar su uso y disfrute del bien.
Por su parte, el propietario conserva la titularidad, pero su dominio queda temporalmente limitado respecto de determinadas facultades. La jurisprudencia de la Corte Suprema confirma precisamente estas ideas: el usufructo debe tener una fuente jurídica, debe probarse, es temporal, limita el dominio y puede constituir título justificativo de la posesión mientras permanezca vigente. Por eso, antes de comprar, vender, donar, anticipar una herencia o intentar recuperar judicialmente un inmueble sujeto a usufructo, resulta indispensable revisar el título que lo constituyó, su plazo, sus condiciones y la partida registral.
En materia inmobiliaria, identificar al propietario no siempre basta para comprender quién puede ejercer efectivamente las facultades sobre un inmueble. Puede ocurrir que una persona sea titular de la propiedad, mientras otra tenga legítimamente el derecho de usarla y disfrutarla. En esos casos, la pregunta clave no es solo “¿quién es el propietario?”, sino también “¿quién tiene actualmente el derecho de usar y disfrutar el inmueble?”. Muchas veces, la respuesta será: el usufructuario.