LEY 29618 Y PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: LA IMPORTANCIA DECISIVA DE HABER CUMPLIDO 10 AÑOS DE POSESIÓN ANTES DE NOVIEMBRE 2010

Muchas personas poseen terrenos del Estado desde hace años y creen que, por el solo paso del tiempo, ya pueden convertirse en propietarias. Sin embargo, desde la Ley N° 29618, esa idea cambió radicalmente. Esta norma estableció dos reglas fuertes: primero, que se presume que el Estado posee todos los inmuebles de su propiedad; y segundo, que los bienes inmuebles de dominio privado estatal son imprescriptibles. La Ley fue publicada el 24 de noviembre de 2010.

La importancia de esta fecha es enorme. En términos prácticos, quien ya había cumplido los 10 años de posesión continua, pacífica, pública y como propietario antes de la entrada en vigor de la Ley 29618, puede sostener que su derecho ya nació antes de la prohibición. En cambio, quien no había completado ese plazo antes de la Ley, enfrenta un obstáculo legal muy serio: el bien estatal de dominio privado pasó a ser imprescriptible. El artículo 950 del Código Civil exige, para la prescripción larga, posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.

1. ¿QUÉ QUISO PREVENIR EL LEGISLADOR CON LA LEY 29618?

La Ley 29618 no apareció de la nada. El Tribunal Constitucional, en el Expediente 00014-2015-PI/TC, explica que el Perú vivió por décadas un proceso de migración del campo a la ciudad, con invasiones de terrenos que luego se convertían en asentamientos informales. El Estado intentó regular esa realidad, pero las invasiones continuaron y, con el paso de los años, muchas personas usaban la prescripción adquisitiva para adquirir bienes estatales.

Entonces, el legislador quiso cerrar una puerta que estaba siendo usada para convertir ocupaciones de terrenos estatales en propiedad privada. Antes de la Ley 29618, los bienes de dominio público eran imprescriptibles por mandato del artículo 73 de la Constitución, pero existía discusión respecto de los bienes estatales de dominio privado. Esa diferencia permitió que se siguieran presentando demandas de prescripción sobre predios del Estado cuando se cumplían los requisitos del Código Civil. El Tribunal Constitucional señaló que la Constitución no prohibía al legislador extender la imprescriptibilidad a los bienes estatales de dominio privado. En palabras simples: el legislador quiso proteger el patrimonio del Estado frente a invasiones, tráfico de terrenos, posesiones informales y pérdida de predios públicos por falta de defensa oportuna.

2. CRONOLOGÍA JURÍDICA: ANTES Y DESPUÉS DE LA LEY 29618

Momento	Situación jurídica	Consecuencia para el poseedor
Antes de noviembre de 2010	Era posible demandar prescripción sobre bienes de dominio privado estatal, siempre que se cumpliera el artículo 950 del Código Civil.	El poseedor podía pedir que el juez declare la propiedad si probaba 10 años de posesión como dueño.
24 de noviembre de 2010	Se publica la Ley 29618.	Se presume que el Estado posee sus inmuebles y se declara imprescriptible el dominio privado estatal.
Después de la Ley 29618	Los bienes inmuebles de dominio privado estatal quedan protegidos por imprescriptibilidad.	El poseedor que no había cumplido el plazo antes de la Ley queda en posición débil.
Jurisprudencia posterior	La Corte Suprema y el Pleno Jurisdiccional han reconocido que sí puede declararse la prescripción si el plazo ya estaba cumplido antes de la Ley.	La clave será probar que el derecho ya se había adquirido antes de noviembre de 2010.

 

Aquí hay una precisión importante. La Constitución señala que la ley es obligatoria desde el día siguiente de su publicación, salvo que la propia ley disponga otra cosa. Por estrategia procesal, lo más seguro es acreditar que los 10 años se cumplieron antes de la publicación o entrada en vigor de la Ley 29618, es decir, antes del 24 de noviembre de 2010, para evitar una discusión innecesaria sobre el día exacto.

3. ¿POR QUÉ ES TAN IMPORTANTE HABER CUMPLIDO LOS 10 AÑOS ANTES DE NOVIEMBRE DE 2010?

Porque la prescripción adquisitiva no depende solo de la sentencia. La sentencia no crea el derecho desde cero; lo declara. Esta idea es fundamental. Si el poseedor ya cumplió todos los requisitos antes de la Ley 29618, puede sostener que la propiedad ya fue adquirida por prescripción antes de que el bien se volviera imprescriptible. La Casación 2596-2015 Del Santa es clave. En ese caso, la Corte Suprema sostuvo que la Ley 29618 no alcanzaba a la demandante porque habría adquirido el inmueble por prescripción en el año 2002, antes de la Ley, y porque la prescripción adquisitiva tiene naturaleza declarativa.

Ese criterio también coincide con el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil de 2016, cuya conclusión mayoritaria fue que puede declararse la prescripción de dominio sobre bienes de dominio privado del Estado si antes de la entrada en vigor de la Ley 29618 el poseedor ya había cumplido los requisitos legales para adquirir por prescripción.

En lenguaje simple, si usted ya había ganado el derecho antes de la Ley, la sentencia solo reconoce lo que ya ocurrió. Pero si todavía no había cumplido los 10 años, la Ley 29618 le cerró el camino ordinario de la prescripción.

4. ¿QUÉ DEBE PROBAR EL POSEEDOR CUMPLIDO?

No basta decir “yo poseo desde antes del 2010”. Hay que probarlo. El artículo 896 del Código Civil define la posesión como el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad. Eso significa que el poseedor debe comportarse como dueño: usar, cuidar, construir, cercar, cultivar, pagar tributos, impedir ingresos indebidos, mantener el predio y actuar frente a terceros como propietario. Además, el artículo 897 del Código Civil advierte que no es poseedor quien conserva el bien en nombre de otro, por dependencia, encargo u órdenes. Esto es muy importante en predios estatales, porque quien ingresó como guardián, cuidador, trabajador, concesionario, ocupante tolerado o beneficiario temporal no necesariamente posee como propietario.

También puede aplicarse la suma de posesiones. El artículo 898 del Código Civil permite adicionar el plazo del anterior poseedor si este transmitió válidamente el bien. Pero esa suma debe estar bien probada: no basta decir “me lo vendieron”; debe demostrarse quién poseía, desde cuándo, cómo transmitió y si esa posesión era también como propietario.

5. RIESGOS SI NO SE PRUEBA LA POSESIÓN ANTES DE NOVIEMBRE DE 2010

El primer riesgo es que el juez considere aplicable la Ley 29618 y declare infundada la demanda por tratarse de un bien estatal imprescriptible.

El segundo riesgo es no poder acreditar la fecha de inicio de la posesión. En prescripción, la fecha de inicio es decisiva. Si el demandante solo tiene documentos posteriores al 2010, su caso queda débil.

El tercer riesgo es confundir posesión con ocupación. No todo ocupante es poseedor con derecho a prescribir. La ocupación clandestina, tolerada, dependiente, violenta o precaria no cumple necesariamente con el estándar del artículo 950 del Código Civil.

El cuarto riesgo es no determinar correctamente si el bien es de dominio público o de dominio privado estatal. Si es dominio público, la imprescriptibilidad ya venía protegida directamente por el artículo 73 de la Constitución. Si es dominio privado estatal, el análisis gira alrededor de la Ley 29618 y de si el plazo prescriptorio se cumplió antes de su vigencia.

El quinto riesgo es presentar una demanda sin cumplir los requisitos especiales del Código Procesal Civil. El artículo 504 del CPC señala que el poseedor puede demandar para que se le declare propietario por prescripción en proceso abreviado. El artículo 505 exige requisitos especiales de la demanda, y el artículo 506 regula el emplazamiento mediante publicaciones, incluso cuando se conoce al demandado o colindantes.

6. Ventajas y desventajas del poseedor cumplido y del no cumplido

Tipo de poseedor	Ventaja	Desventaja o riesgo
Poseedor que cumplió 10 años antes de la Ley 29618	Puede sostener que adquirió la propiedad antes de la imprescriptibilidad.	Debe probar con documentos, testigos y actos posesorios que el plazo se cumplió antes de noviembre de 2010.
Poseedor con documentos anteriores al 2010	Tiene mejor base probatoria para construir la demanda.	Si los documentos son aislados o no prueban animus domini, puede perder.
Poseedor que empezó después del 2010	Puede tener posesión material, mejoras o construcciones.	La Ley 29618 bloquea la prescripción sobre bienes de dominio privado estatal.
Poseedor que ocupa sin título área estatal	Puede intentar una vía administrativa si la norma especial lo permite.	Puede ser considerado ocupante ilegal y quedar expuesto a recuperación extrajudicial, desalojo, denuncia o pérdida de mejoras.
Poseedor que no sabe si el predio es estatal	Puede ordenar su situación con estudio registral y catastral.	Demandar sin estudiar la titularidad puede hacer perder tiempo, dinero y estrategia.

 

7. ¿QUÉ PASA HOY CON QUIENES POSEEN ÁREAS DEL ESTADO?

Después de la Ley 29618, quien ocupa un bien inmueble estatal de dominio privado no puede confiar simplemente en que “pasarán los años” y luego podrá prescribir. La regla actual es mucho más dura: el Estado es presumido poseedor de sus inmuebles y esos bienes son imprescriptibles. Además, el Estado cuenta con mecanismos de defensa y recuperación de predios. La Ley 30230 regula la recuperación extrajudicial de predios estatales; y el Decreto Legislativo 1726, publicado en febrero de 2026, modificó el artículo 66 de la Ley 30230, precisando requisitos para pedir auxilio policial y estableciendo que la existencia de instalaciones temporales o edificaciones permanentes realizadas por ocupantes ilegales no impide la recuperación extrajudicial del predio estatal.

Esto significa que construir sobre terreno del Estado no garantiza propiedad. Al contrario, puede aumentar el riesgo económico si luego el Estado recupera el predio y las edificaciones no son reconocidas.

8. ¿QUÉ PRUEBAS SON INDISPENSABLES PARA UN CASO ANTERIOR A NOVIEMBRE DE 2010?

Para que una demanda tenga posibilidad real, debe construirse una línea de tiempo probatoria. No se debe presentar documentos sueltos, sino una historia coherente. Son importantes: documentos de 10 años anteriores al 2010 (vale decir de 2000) que acrediten ocupación o transferencia de posesión; constancias antiguas emitidas por autoridad competente; recibos de servicios, tributos, autovalúo o pagos municipales de 10 años anteriores al 2010; fotografías, planos, memorias descriptivas, inspecciones, actas o certificados técnicos; declaraciones de testigos que conozcan la posesión desde 10 años antes del 2010; prueba de mejoras, construcciones, cercos, cultivos o explotación económica; partida registral o documentación que identifique si el predio era estatal; plano perimétrico y de ubicación que determine exactamente el área pretendida.

El CPC exige que la demanda de prescripción no sea genérica. Debe indicarse el tiempo de posesión, la fecha y forma de adquisición, la persona con derechos inscritos, los colindantes, la descripción del bien, planos y testigos, entre otros requisitos especiales.

9. 9. LA BATALLA SE GANA CON PRUEBA ANTERIOR A NOVIEMBRE DE 2010

La Ley 29618 marcó un antes y un después en la prescripción adquisitiva de predios estatales. Antes de esa norma, un poseedor podía demandar prescripción sobre bienes de dominio privado estatal si cumplía los requisitos del artículo 950 del Código Civil. Después de esa norma, el escenario cambió: el Estado es presumido poseedor y sus bienes inmuebles de dominio privado son imprescriptibles. Por eso, en estos casos la pregunta más importante no es solo: “¿cuántos años llevo poseyendo?”. La pregunta correcta es: “¿puedo probar que antes de noviembre de 2010 ya había cumplido 10 años de posesión continua, pacífica, pública y como propietario?”. Si la respuesta es sí, existe una base jurídica defendible. Si la respuesta es no, el caso debe analizarse con mucho cuidado porque la prescripción puede no ser la vía adecuada.

Si usted posee un terreno que podría pertenecer al Estado, no inicie una demanda sin antes revisar la partida registral, los antecedentes catastrales, la fecha real de inicio de la posesión, la calidad del bien y la prueba anterior a noviembre de 2010. En prescripción adquisitiva, una mala demanda puede hacerle perder años, dinero y oportunidad. Una estrategia bien construida puede marcar la diferencia entre una demanda infundada y una sentencia favorable.

Como abogada con experiencia en saneamiento físico legal, puedo evaluar si su posesión tiene viabilidad jurídica, si cumple los requisitos antes de la Ley 29618 y cuál es la vía más segura para defender su derecho. En estos casos, no basta poseer: hay que saber probar.