En los procesos de saneamiento de predios, muchas personas creen que todo título de propiedad “crea” el derecho. Pero no siempre es así. A veces el documento, la sentencia o la inscripción solo reconoce una propiedad que ya existía; otras veces, ese acto sí hace nacer el derecho. De allí nacen dos ideas muy importantes: la propiedad declarativa y la propiedad constitutiva.
Estas expresiones no deben entenderse como dos clases de propiedad distintas, sino como dos formas de explicar cuándo nace el derecho de propiedad y qué función cumple el acto que se emite: si solo declara algo ya ganado, o si recién constituye el derecho.
La base constitucional está en la Constitución Política del Perú. El artículo 2 inciso 16 reconoce el derecho de toda persona a la propiedad y a la herencia. A su vez, el artículo 70 señala que el derecho de propiedad es inviolable, que el Estado lo garantiza y que se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. Por eso, reconocer, crear, transferir o quitar propiedad no es un simple trámite: es un mandato constitucional que exige legalidad, seguridad jurídica y respeto al debido procedimiento.
El Código Civil, en su artículo 923, define la propiedad como el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Es decir, el propietario puede vivir en el predio, alquilarlo, venderlo, heredarlo, defenderlo y recuperarlo de quien lo posea indebidamente. Pero la pregunta central es: ¿desde cuándo una persona es propietaria?
La propiedad declarativa se presenta cuando el derecho ya nació antes, por mandato de la ley o por el cumplimiento de determinados requisitos, y luego una sentencia, acta, resolución o inscripción simplemente lo reconoce. El acto no crea la propiedad; la declara.
Un ejemplo claro es la prescripción adquisitiva de dominio. El artículo 950 del Código Civil establece que la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años; o durante cinco años si hay justo título y buena fe. En ese caso, cuando se cumplen los requisitos legales, el poseedor ya habría adquirido el derecho por el paso del tiempo y por su comportamiento como propietario.
Por eso el artículo 952 del Código Civil señala que quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario, y que la sentencia que accede a la petición sirve como título para inscribir la propiedad en el registro. La palabra clave es “declare”. La sentencia no debería entenderse como el nacimiento mismo del derecho, sino como el reconocimiento formal de una propiedad ya ganada por prescripción.
El Código Procesal Civil regula este camino. El artículo 504 inciso 2 permite tramitar como proceso abreviado la demanda del poseedor para que se le declare propietario por prescripción. El artículo 505 exige requisitos especiales: indicar el tiempo de posesión, la fecha y forma de adquisición, la persona que aparece con derecho inscrito, los colindantes, la descripción del bien, planos, memoria descriptiva, certificaciones registrales y testigos. El artículo 506 regula el emplazamiento mediante publicaciones.
Otro ejemplo de propiedad declarativa aparece en materia sucesoria. El artículo 660 del Código Civil establece que, desde la muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones se transmiten a sus sucesores. La declaratoria de herederos no crea la herencia desde cero; reconoce quiénes son los herederos para que puedan ejercer, inscribir y defender sus derechos.
También ocurre algo similar en la compraventa de inmuebles. El artículo 949 del Código Civil señala que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. En nuestro sistema, la inscripción registral no siempre crea la propiedad; muchas veces la publicita, la protege y la hace oponible frente a terceros. Por eso es tan importante inscribir, aunque el derecho pueda haber nacido antes.
La propiedad constitutiva, en cambio, se presenta cuando el derecho nace recién con el acto jurídico, administrativo o judicial que lo crea. Antes de ese acto, la persona puede tener expectativa, posesión, derecho a solicitar, o una situación en trámite, pero todavía no es propietaria.
Un ejemplo práctico se da en ciertos procesos de adjudicación estatal o formalización predial. Si una persona ocupa un lote sobre terreno estatal, no se convierte automáticamente en propietaria solo por vivir allí. Necesita que la entidad competente evalúe el caso, califique la posesión, apruebe la adjudicación y emita el título correspondiente. En ese supuesto, el acto estatal cumple una función constitutiva: hace nacer el derecho de propiedad a favor del beneficiario.
También puede verse un efecto constitutivo en el remate judicial. El artículo 739 del Código Procesal Civil regula la transferencia de inmueble y el destino del dinero obtenido en el remate. Allí, luego del procedimiento correspondiente, el juez expide el auto de adjudicación y los partes judiciales para su inscripción. El adjudicatario adquiere por efecto de un acto judicial dentro de un proceso de ejecución.
Entonces, la diferencia sustancial es esta: en la propiedad declarativa, el derecho ya existía y el acto solo lo reconoce; en la propiedad constitutiva, el derecho nace con el acto que lo otorga.
Ejemplo sencillo: si María posee un inmueble durante más de diez años, de manera continua, pacífica, pública y como propietaria, puede demandar prescripción adquisitiva. Si gana, la sentencia declara una propiedad que se formó por el paso del tiempo y por el cumplimiento del artículo 950 del Código Civil. Ese es un caso declarativo.
En cambio, si Rosa ocupa un lote estatal y solicita acogerse a un programa de formalización, no puede decir que ya es propietaria solo por ocupar. Necesita que el Estado la califique, la empadrone, verifique que cumple requisitos y le otorgue un título. Allí el derecho nace con la adjudicación o título emitido por la autoridad competente. Ese es un caso constitutivo.
Esta diferencia es fundamental para el saneamiento de predios. En una prescripción adquisitiva, la estrategia se centra en probar posesión: años, continuidad, pacificidad, publicidad y ánimo de propietaria. En una adjudicación estatal o formalización, la estrategia se centra en cumplir requisitos administrativos: zona formalizable, empadronamiento, calificación, inexistencia de impedimentos y emisión del título.
Finalmente, todo esto responde a un mandato constitucional. La propiedad no puede quedar en incertidumbre permanente. El Estado debe garantizarla, protegerla y ordenar los mecanismos para reconocerla o constituirla conforme a ley. Pero también debe evitar que se confunda posesión con propiedad, trámite con derecho adquirido, o expectativa con título definitivo.
Por eso, antes de iniciar cualquier saneamiento predial, es indispensable identificar correctamente el caso: si estamos ante una propiedad que debe ser declarada, como en la prescripción adquisitiva o la sucesión; o ante una propiedad que debe ser constituida, como en una adjudicación estatal o un remate judicial. Esa diferencia puede cambiar completamente la vía legal, las pruebas, los plazos y el resultado.