- Concepto y norma base: “tercero de buena fe registral” (art. 2014 CC)
En el Perú, el “tercero de buena fe registral” se construye sobre el principio de fe pública registral, regulado en el artículo 2014 del Código Civil: se protege al adquirente que confía en el Registro y adquiere a título oneroso de quien aparece legitimado para transferir, siempre que inscriba su derecho y la causa de ineficacia del transferente no conste en los asientos registrales ni en los títulos archivados que los sustentan (texto vigente tras la reforma).
Esta regla se reforzó con la Ley 30313, emitida en el 2015, orientada a enfrentar el fraude inmobiliario (suplantación y/o falsificación) y que, entre otros cambios, modificó los artículos 2013 y 2014 del CC. Super importante, porque ya no alcanza con que el asiento esté “limpio”, sino que también hay que revisar lo que está detrás del asiento, es decir, los títulos archivados (las escrituras, partes notariales, documentos y antecedentes que sustentaron esa inscripción.
La fe pública registral no “convalida” el título viciado del transferente; construye una protección legal al tercero que reúne requisitos (la “fuente” inmediata de la protección es la ley, no el acto inválido previo). Explico: Cuando existe un acto inválido antes (por ejemplo, una venta con firma falsa, suplantación, poder vencido, o un contrato nulo), ese acto no se vuelve válido por sí mismo. Pero si después aparece un tercero que: compra pagando (a título oneroso), confía en lo que dice el Registro, inscribe su compra, y no tenía cómo conocer el vicio (según lo que consta en Registro y títulos archivados), entonces la ley le da un escudo: lo protege y mantiene su adquisición.
Por eso se dice: la protección no nace del acto inválido, sino de la ley (art. 2014 CC). El acto anterior sigue siendo inválido, pero la ley “corta” sus efectos frente al tercero protegido. Un ejemplo que lo grafica: A falsifica y se inscribe como dueño (acto inválido). B compra de A, paga, verifica Registro, inscribe. Aunque lo de A fue falso, la ley protege a B si cumple los requisitos.
Entonces, “la fuente inmediata” es la ley porque es la norma la que crea esa protección, no porque el acto falso se haya “arreglado”.
- Requisitos de operatividad del art. 2014 CC
Para que opere la protección del art. 2014 CC, suelen identificarse estos requisitos (en la práctica judicial y registral se revisan como “presupuestos”):
1° Tercero adquirente: no es parte del acto previo viciado; llega “después” en la cadena de transferencias.
2° Adquisición a título oneroso: compra-venta, dación en pago onerosa, permuta, etc. (no donación).
3° Transferente con apariencia registral de legitimación: en el Registro figura con facultades para transferir.
4° Inscripción del derecho del tercero: la protección se consolida “una vez inscrito su derecho”.
5° Causa de anulación/rescisión/resolución/cancelación del derecho del transferente no conste en: asientos registrales, ni títulos archivados que lo sustentan (exigencia destacada tras Ley 30313). Buena fe del tercero: se presume, salvo prueba de que conocía la inexactitud registral. Estándar de buena fe: presunción, pero con “diligencia exigible”.
En los últimos años, tanto doctrina como jurisprudencia discuten que la buena fe no sea una “ignorancia pasiva”, sino una buena fe compatible con una diligencia mínima, particularmente cuando existen signos externos (posesión de tercero, litigios notorios, inconsistencias documentales) que habrían permitido conocer la realidad.
- Ejemplos típicos (cuándo protege y cuándo no)
Ejemplo A: Compra onerosa + Registro limpio, como consecuencia a ello lo protege.
Hecho: A aparece como propietario en la partida. B compra (precio de mercado), verifica la partida, no hay cargas ni demandas anotadas, y B inscribe su adquisición. Luego, un tercero C logra que se declare la nulidad del título anterior de A por una causa que no estaba en registro. La consecuencia jurídica: si B acreditó los requisitos del art. 2014 CC, mantiene su adquisición.
Ejemplo B: “Registro limpio” pero el inmueble está poseído por tercero (riesgo: puede NO proteger).
Hecho: B compra e inscribe, pero el predio está ocupado por un tercero con apariencia posesoria fuerte (y B pudo advertirlo con diligencia ordinaria). Criterio judicial: la Corte Suprema ha sostenido que si con diligencia ordinaria el adquirente estaba en aptitud de conocer la realidad extrarregistral (p. ej., posesión de tercero), no puede alegar buena fe para art. 2014. Esto aparece, por ejemplo, en una casación difundida donde se razona que el adquirente tenía posibilidades de constatar la situación del predio y quién lo poseía.
Ejemplo C: Sentencia de otorgamiento de escritura pública no inscrita (no siempre destruye buena fe del tercero)
Hecho C: existe una sentencia (o situación judicial) vinculada al bien, pero no está inscrita, y el tercero adquiere de quien figura registralmente. Criterio: se ha difundido jurisprudencia indicando que la falta de inscripción de esa sentencia no desvirtúa automáticamente la buena fe registral del adquirente (el punto clave es qué era cognoscible por registro y qué estándar de diligencia se exigía).
Ejemplo D: Bien de dominio público (límite material fuerte)
Hecho D: se pretende oponer fe pública registral para consolidar adquisiciones sobre bienes estatales de dominio público (inalienables/imprescriptibles). Criterio constitucional: el Tribunal Constitucional abordó la tensión entre fe pública registral, seguridad jurídica y régimen de bienes públicos al revisar controversias relacionadas a la Ley 30313 y el art. 2014.
- Concordancias relevantes con el Código Civil (CC), Además del art. 2014, en la práctica se conectan frecuentemente:
Art. 2013 CC (legitimación registral: el asiento produce presunción de exactitud/validez mientras no se rectifique o declare su invalidez, según sistema). Esto cobra importancia tras la Ley 30313 que también lo modifica.
Art. 2016 CC (prioridad registral) y art. 2022 CC (oponibilidad/prioridad frente a derechos reales sobre inmuebles): en conflictos “inscrito vs. no inscrito” o “derechos reales concurrentes”, suele discutirse si además de inscripción se exige buena fe cuando se cuestiona.
El Art. 2014 (fe pública) no es lo mismo que Art. 2022, oponibilidad y/o prioridad). En litigios, conviene distinguir: 2014: protege al tercero adquirente frente a inexactitudes y/o ineficacias previas no publicitadas. El Art. 2022: resuelve choques de derechos reales concurrentes, con énfasis en inscripción y/o precedencia.
SUNARP: Hay resoluciones del Tribunal Registral que desarrollan la protección del tercero frente a inexactitud registral y el sentido del principio “Qui prior est tempore, potior est iure”, PRIMERO EN EL TIEMPO, PRIMERO EN EL DERECHO y EL PRINCIPIO DEL TERCERO DE BUENA FÉ REGISTRAL (por ejemplo, una Resolución 114-2010 disponible en SUNARP sobre fe pública registral y protección del tercero adquirente).
Otras resoluciones recientes aplican expresamente el art. 87 del Reglamento General de los Registros Públicos para rechazar rectificaciones por perjuicio a terceros ya inscritos (p. ej., resoluciones difundidas del Tribunal Registral que citan el art. 87). Además, publicaciones institucionales como Fuero Registral (SUNARP) discuten el alcance de “títulos archivados” y la tensión entre seguridad del tráfico y cargas de verificación al adquirente tras Ley 30313.