Autora: Yary Valencia Freitas
Especialización: Abogada y Magíster especializada en saneamiento de predios
Contacto: yary.valencia.f@gmail.com
¿Qué significa “otorgamiento de escritura pública”?
Muchas personas me preguntan a qué se refiere esa frase. Existen muchos casos en los que la compraventa no se concluyó por motivos ajenos a la voluntad de las partes: fallecimiento de uno de los otorgantes, desaparición de la empresa lotizadora, caducidad de facultades de directivos, entre otros. El negocio jurídico queda solo en minuta de compraventa.
El principio consensualista en el Perú
Según el artículo 949° del Código Civil peruano: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.” Esto significa que la ley no obliga a registrar el predio.
El sistema peruano, influenciado por la teoría espiritualista francesa, considera suficiente el acuerdo de voluntades para que exista la obligación jurídica de transmitir el bien inmueble.
¿Es obligatorio registrar el predio?
En Perú, registrar el predio ante SUNARP es facultativo. El legislador considera suficiente el consenso entre las partes para la transferencia. La inscripción registral es meramente declarativa, como lo establece la Casación N° 415-99.
Sin embargo, quienes no registran su predio no pueden ofrecer garantías reales frente a entidades financieras, que exigen partida electrónica independizada.
¿Qué hacer si solo se cuenta con una minuta?
Las minutas deben ser protocolizadas por un notario para poder registrarse. Si no hay controversia entre las partes, se puede solicitar el otorgamiento de escritura pública ante notario, adjuntando medios probatorios.
La necesidad de seguridad jurídica
El Tribunal Constitucional ha señalado que la seguridad jurídica debe ser estática y dinámica. La primera garantiza el mantenimiento del derecho; la segunda permite generar riqueza a partir del derecho de propiedad.
Contar con seguridad jurídica dinámica evita procedimientos judiciales costosos y permite mayor predictibilidad en las transacciones.
¿Qué sucede si hay litigio y el vendedor no formaliza?
El comprador puede interponer una demanda judicial de “otorgamiento de escritura pública”. El juez requerirá al vendedor a firmar; si no lo hace, el juez lo reemplazará con su firma y ordenará la inscripción en SUNARP. El juez revisa legitimidad y forma, no contenido como precio o área.
Conclusión
La inscripción en registros públicos, aunque formalmente opcional, es necesaria por dos razones:
- Seguridad jurídica: Protege al titular frente a despojos arbitrarios y otorga confianza a terceros.
- Publicidad registral: Permite verificar titularidad y derechos reales previos, haciendo el derecho real oponible a terceros (erga omnes).
Por ello, se recomienda inscribir en SUNARP, considerando su finalidad, características y beneficios, incluso si no es obligatorio.