Autora: Yary Valencia Freitas
Importancia del contrato de compraventa
El contrato de compraventa es de suma importancia debido a que es el principal medio de transferencia de propiedad y adquisición de riqueza y patrimonio inmobiliario en la actualidad. Como contrato tipo de los translativos de dominio, sus reglas principales también se aplican a otras formas de transacciones, como la permuta, la donación, el mutuo, la transacción y la renta vitalicia (usufructo). Es necesario estudiar detenidamente esta institución para comprenderla en su totalidad.
Asimismo, la compraventa es el medio primordial de adquirir el dominio, y se encuentra entre las formas de adquisición de propiedad junto con la herencia, la prescripción adquisitiva de dominio, la ocupación, la accesión, la adjudicación, etc.
Definición legal
En contrato de compraventa, según el artículo 1529 del Código Civil peruano, textualmente dice: «La compraventa es el contrato mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador, quien a su vez se obliga a pagar su precio en dinero».
De esta definición se desprenden las partes involucradas en el contrato de compraventa: el comprador y el vendedor, así como las obligaciones que cada parte asume.
Obligaciones de las partes
El vendedor se compromete a transferir un bien, ya sea un bien mueble o un bien inmueble, mientras que el comprador se compromete a pagar el precio acordado en dinero.
El vendedor tiene la obligación de entregar el bien inmueble o mueble (dependiendo de las características), como una casa, un libro o un auto, respectivamente. Por otro lado, el comprador tiene la obligación de pagar el precio acordado. Ambas obligaciones se enmarcan en el concepto de prestación de dar.
Transferencia de propiedad
El contrato de compraventa en sí mismo no transfiere automáticamente la propiedad del bien inmueble, sino que requiere un acto posterior, como la tradición o entrega efectiva del bien. No obstante, el artículo 949 del Código Civil establece que «la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario».
Esta disposición plantea el debate sobre si el contrato de compraventa (minutas) transfiere o no la propiedad de manera automática al comprador, aunque se requiere la inscripción correspondiente en los registros públicos para hacer efectivos los derechos de propiedad frente a terceros. Puesto que el solo hecho de transferir mediante una minuta no es suficiente, se deberá protocolizar el documento notarialmente y éste deberá ser registrado ante SUNARP.
Diferencia entre compraventa y permuta
La compraventa se caracteriza por el intercambio de bienes por dinero, a diferencia de la permuta, donde se intercambian bienes sin la intervención de un precio. En la compraventa, tanto el bien como el precio son elementos esenciales del contrato, y su ausencia daría lugar a otro tipo de contrato, como la permuta. La permuta es un contrato bilateral y conmutativo en el que ambas partes intercambian cosas o derechos de igual valor, previa tasación.
Definición doctrinaria
A partir de las doctrinas y jurisprudencias expuestas, podemos definir la compraventa como aquel contrato en virtud del cual una parte denominada vendedora se obliga a transferir la propiedad de un bien mueble o inmueble a cambio de que la otra parte denominada compradora le pague un precio en dinero previamente acordado.
Perfeccionamiento del contrato
En la compraventa, el vendedor tiene la obligación de entregar el bien al comprador, mientras que el comprador tiene la obligación de pagar el precio acordado. Ambas partes deben cumplir con sus respectivas prestaciones para que se perfeccione el contrato y se produzca la transferencia de la propiedad.
Es fundamental tener en cuenta que, en el caso de bienes inmuebles, la compraventa no transfiere automáticamente la propiedad del bien al comprador. Aunque el contrato genere la obligación de transferir la propiedad, es necesario realizar un acto posterior, como la entrega efectiva del bien y su inscripción en los registros públicos, para que la transferencia de dominio sea plenamente válida y oponible frente a terceros, por la publicidad que genera.
Conclusión
En resumen, la compraventa es un contrato fundamental en el ámbito jurídico y económico, donde el vendedor se compromete a transferir la propiedad de un bien al comprador a cambio de recibir un precio en dinero. Ambas partes deben cumplir con sus obligaciones para que el contrato se considere válido y efectivo.
Autora: Abogada y magíster en derecho civil por la UNFV, con especialización en saneamiento de predios a nivel nacional.
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