En la práctica del ejercicio del derecho inmobiliario peruano, “LOS AIRES” suelen ser el gran comodín: se venden, se reservan, se prometen, se heredan “de palabra” … y luego llegan los conflictos. Para evitarlo, hay que mirar tres planos a la vez: el Código Civil (CC) (derecho real y alcance de la propiedad), la Ley 27157 y su reglamento (propiedad exclusiva y común e independizaciones), y el Código Procesal Civil (CPC) (cómo proteger el derecho cuando hay conflictos).
1) ¿Qué son “los aires” jurídicamente?
En términos simples, “aires” es el espacio aéreo (sobresuelo) situado dentro de los planos verticales del perímetro del predio, que puede llegar a constituir una unidad inmobiliaria susceptible de inscripción registral. El CC parte de una regla: la propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo hasta donde sea útil el ejercicio del derecho. Y, para “aires”: el sobresuelo puede pertenecer a un propietario distinto del dueño del suelo (total o parcialmente).
Es muy común, que “los aires” sean de algún propietario distinto… pero tiene que existir un título idóneo y, normalmente, una inscripción y estructura registral coherente (no basta “porque siempre fue así”).
2) Los “Aires” no es lo mismo que azotea (y allí nace el problema)
Aquí la Ley 27157 (y su lógica de propiedad exclusiva y común) es decisiva. La ley regula los bienes comunes y dice expresamente que las azoteas (y sótanos) son bienes comunes, salvo cláusula en contrario en los títulos. Esto explica el choque típico: El edificio tiene azotea (bien común por regla). Alguien cree que “por estar arriba” eso equivale a aires (dominio exclusivo).
Pero, si no hay cláusula y/o título y estructura registral que lo sustente, la azotea puede seguir siendo común, aunque alguien la use como si fuera propia.
3) Ley 27157 y reglamento: ¿Los “aires” como unidad inmobiliaria y cómo se inscribe?
El reglamento vinculado al régimen de la Ley 27157 maneja una definición útil: dentro de “unidades inmobiliarias” incluye terrenos, edificaciones y también “los aires”, siempre que sean factibles de independizar y sus derechos sean inscribibles. Sin embargo, sendas Resoluciones del tribunal registral han homologado los presupuestos para su registro:
- A) Si quieres independizar “aires”, de deberá abrir una partida propia, se exige, en términos prácticos: Asignación de porcentaje de participación en bienes comunes, y que exista área proyectada de acceso. Esto se repite como criterio: sin porcentaje en áreas comunes y sin acceso proyectado, la independización de aires no camina, no podría independizarse.
- B) Si solo hay reserva de aires (sin independización), El reglamento interno del edificio o de la construcción, puede establecer reserva de aires sin abrir partida independiente se reconoce un derecho expectaticio y de configuración (por ejemplo: derecho a edificar), pero no necesariamente una unidad independiente hoy; esa circunstancia debe constar como asiento específico en la partida matriz o partida vinculada.
Respecto a la “Independización de aires”, significa que ya tienes una unidad registral propia, con reglas y cargas claras. Como consecuencia a estas figuras jurídicas registrales, también hay precedentes registrales que advierten límites a “inventar” pisos de aire sobre aire como capas superpuestas. Por ejemplo, se ha considerado improcedente la independización de aires sobre aires.
4) El “puente” del CC: cuando los aires se vuelven propiedad separada de verdad. Además del art. 954 y 955, hay una figura potente si lo que se busca es separar propiedad en vertical con claridad: el derecho de superficie (CC). Permite que el superficiario tenga temporalmente una construcción en propiedad separada “sobre o bajo” el suelo, con plazo máximo (99 años).
Según sea el caso, se podría estructuras los “aires” como superficie puede dar mucha más seguridad que una promesa ambigua.
5) Según el CPC: cómo proteger “aires” cuando hay conflicto (medidas cautelares y registro)
Cuando el conflicto estalla por múltiples motivos, venta doble, ocupación de azotea, bloqueo de acceso, etc.), lo urgente es proteger la eficacia del proceso. El CPC establece que el juez dicta cautelar si aprecia: verosimilitud del derecho, y peligro en la demora, entre otros.
Y, para bienes registrados (como derechos inscritos sobre una partida), una herramienta típica es el embargo en forma de inscripción: Se ejecuta inscribiendo el monto de la afectación, si es compatible con el título inscrito; No impide vender, pero el adquirente asume la carga hasta por el monto inscrito. Se aplica a los “aires”: Si tu derecho sobre aires está inscrito o registrado (o si el conflicto recae sobre una partida o un acto inscribible), una cautelar inscribible (p.ej., embargo de inscripción o anotación compatible según pretensión) puede ser la diferencia entre “ganar en papel” y “perder en la realidad”.
6) Preguntas necesarias que se debería hacer para evitar demandas por “aires”.
Antes de comprar, ceder, reservar aires, deberás verificar, lo siguiente:
A.- ¿Es azotea bien común o existe cláusula, un título que la excluya?
B.- ¿Se busca reserva o independización? (no son lo mismo).
Si se independiza: ¿hay % de participación en bienes comunes y acceso proyectado? ¿En los aires?
¿Es improcedente “aires sobre aires” (capas)? ¿El diseño registral pretende “aires sobre aires” (capas)? Si hay conflicto: ¿tu pretensión permite una cautelar inscribible y qué asiento registral buscas proteger?
“En ‘aires’ no gana quien sube primero a la azotea: gana quien tiene título, estructura registral y, si es necesario, cautelar inscrita.”