Autora: Yary Valencia Freitas
Abogada y Magíster especializada en saneamiento de predios en Perú
Realtor en el Estado de La Florida, Estados Unidos
Email: yary.valencia.f@gmail.com
Introducción
El derecho de propiedad, aunque reconocido constitucionalmente en el Perú (artículo 70°), no es absoluto. Diversas limitaciones legales buscan armonizar los derechos individuales con el interés público, la seguridad jurídica y el desarrollo urbano.
I. Limitaciones según el Código Civil
a) Función social de la propiedad
El artículo 923 establece que el propietario puede usar, disfrutar y disponer del bien, pero dentro de los límites legales y el orden público.
b) Restricciones por vecindad (inmisiones)
Los artículos 945 y siguientes prohíben actos que perjudiquen a predios vecinos, como ruidos, humos, vibraciones o edificaciones invasivas.
c) Servidumbres legales
El propietario debe tolerar ciertos usos de su predio en favor de otros, como servidumbres de paso, acueducto o desagüe (arts. 1033 y ss.).
d) Expropiación
El Estado puede privar al propietario de su bien por necesidad pública o interés nacional, con indemnización justa (art. 70 Constitución).
II. Limitaciones según Normas Municipales
a) Zonificación y uso del suelo
Los planes urbanos determinan si un predio puede tener uso residencial, comercial, industrial, etc.
b) Licencias y autorizaciones
Para construir, remodelar o demoler, se requiere autorización municipal. El dominio está sujeto a la normativa edil vigente.
c) Áreas verdes, patrimonio y zonas de riesgo
Las municipalidades pueden prohibir edificaciones en zonas protegidas o de riesgo no mitigable.
III. Limitaciones desde el Código Procesal Civil
a) Anotación de demanda
Restringe la libre disposición del bien durante un proceso judicial (art. 166 CPC).
b) Medidas cautelares
Embargos, inhibiciones o inscripción de litis impiden transferencias o gravámenes (arts. 611 y ss.).
c) Prescripción adquisitiva
Un tercero puede adquirir judicialmente la propiedad por posesión continua y pacífica (art. 505 inc. 6 y 607 CPC).
Conclusión
El derecho de propiedad en el Perú está sujeto a múltiples restricciones que garantizan la convivencia, el orden territorial y la seguridad jurídica. Comprender estas limitaciones es esencial para propietarios, compradores e inversionistas que buscan actuar con responsabilidad y previsión en el mercado inmobiliario.