En el ámbito del Derecho de propiedad, especialmente en los procedimientos judiciales relacionados con el saneamiento, la formalización o la defensa de derechos posesorios o de propiedad, uno de los elementos probatorios más determinantes —y muchas veces subestimado— es la base gráfica, elaborada por profesionales de la ingeniería.
Como abogados, tenemos la responsabilidad de presentar demandas sólidamente sustentadas en hechos, documentos y medios de prueba que acrediten con precisión los derechos que pretendemos hacer valer. En este contexto, la intervención de los ingenieros civiles, topógrafos o especialistas en catastro y georreferenciación ETC… es fundamental, ya que su labor técnica proporciona el soporte espacial y geográfico que permite delimitar con claridad el objeto del litigio: el terreno o predio materia de controversia.
¿Qué es la base gráfica y por qué es tan importante?
La base gráfica no es otra cosa que la representación planimétrica del predio en cuestión, elaborada sobre coordenadas geográficas reales, conforme a la cartografía oficial y normativa vigente (sea del ente catastral, de la SUNARP, o del Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios – SINICARP, en el caso peruano, por ejemplo). Esta representación permite:
Precisar los linderos, colindancias y medidas perimétricas del predio.
Superponer la información técnica con los datos registrales y catastrales existentes.
Evidenciar traslapes, que significa hacer visible la superposición o coincidencia parcial de dos o más elementos, cosas o procesos. En términos generales, implica mostrar que hay una parte que se solapa o que se comparte entre diferentes elementos invasiones o superposiciones con predios colindantes.
Acreditar la posesión física del bien, su ubicación y antigüedad (cuando se complementa con ortofotos históricas que son fotografías aéreas digitales que han sido corregidas geométricamente y georreferenciadas, lo que significa que se han ajustado para eliminar las distorsiones y deformaciones causadas por el terreno, la curvatura terrestre o la inclinación de la cámara. A diferencia de las fotografías aéreas originales, las ortofotos históricas representan la superficie terrestre como si fuera un mapa, con una escala uniforme y sin deformaciones. Estas ortofotos pueden ser imágenes capturadas en diferentes momentos históricos, lo que permite analizar los cambios en el paisaje y el uso del suelo a lo largo del tiempo o planos anteriores).
En un proceso judicial, esta base gráfica se convierte en un medio probatorio contundente. No se trata de una mera ilustración, sino de una herramienta técnica que, acompañada de informe pericial o de un plano suscrito por profesional colegiado y habilitado, puede tener valor de prueba pericial anticipada, documental o instrumental.
EL ROL DEL INGENIERO: ALIADO CLAVE DEL ABOGADO
Los abogados no podemos asumir con precisión técnica el trabajo de ubicación y delimitación espacial de un predio. Esa es una competencia especializada que recae en los ingenieros, quienes, con el uso de tecnologías como GPS (Global Position Sistem) diferencial, drones, estaciones totales y -software SIG- o Sistema de Información Geográfica, que es un software que permite capturar, almacenar, analizar y visualizar datos geográficos, es una herramienta que relaciona información con ubicaciones geográficas específicas, facilitando la gestión, el análisis y la representación de datos espaciales, generan una representación objetiva del terreno que luego será utilizada en la construcción de la estrategia jurídica.
Por ello, la colaboración temprana y cercana entre abogado e ingeniero resulta estratégica. Desde la etapa pre-judicial, en la recopilación de información para una eventual demanda, la participación del profesional técnico permite asegurar que se sustente no solo el derecho alegado, sino también el ámbito geográfico de su ejercicio. De lo contrario, el proceso podría verse afectado por imprecisiones, nulidades o controversias innecesarias con otros terceros.
En los procesos judiciales sobre derechos reales, el Derecho y la Ingeniería se complementan. La ley otorga el marco jurídico, pero la técnica brinda la certeza física. En ese sentido, la base gráfica elaborada por ingenieros constituye un instrumento técnico-jurídico indispensable, cuya correcta utilización puede marcar la diferencia entre el éxito o el fracaso de una demanda.
Los abogados debemos reconocer, valorar e integrar esta herramienta con la seriedad y rigurosidad que merece. Solo así podremos garantizar un ejercicio responsable y eficaz de nuestra labor, en beneficio de nuestros clientes y de la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.
En el Código Civil y el Código Procesal Civil peruanos no existe una mención expresa y directa a la “base gráfica” como requisito obligatorio en los procesos de saneamiento o en general en los procesos judiciales relacionados con la propiedad. Sin embargo, sí existen normas y disposiciones complementarias —en otras leyes y reglamentos técnicos— que hacen obligatoria la inclusión de elementos gráficos o técnicos para sustentar adecuadamente los pedidos de saneamiento físico-legal, acumulación, deslinde, prescripción adquisitiva, entre otros.
- Código Civil
El Código Civil peruano no menciona directamente la “base gráfica”. Sin embargo: Artículo 950 (Prescripción adquisitiva): Establece que quien posee un bien inmueble como propietario durante el tiempo que señala la ley, puede adquirir su propiedad. Pero no indica qué medios deben probar la posesión ni cómo se debe delimitar el inmueble.
En los hechos, para acreditar la posesión sobre un predio específico, con límites claros, se necesita necesariamente un plano perimétrico y de ubicación, lo que en la práctica implica una base gráfica.
- Código Procesal Civil: El Código Procesal Civil peruano tampoco exige expresamente la base gráfica. No obstante, dispone lo siguiente: Artículo 189: La demanda debe contener una exposición clara de los hechos y de los medios probatorios.
Art. 505 inc. 2 requisitos especiales, se describirá el bien con la mayor exactitud posible, en caso de inmuebles, se acompañarán planos de ubicación, perimétricos, así como de las edificaciones existentes suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente.
Artículo 200: Señala que los documentos pueden ser públicos o privados y enumera medios probatorios como planos, croquis, fotografías (aunque no menciona el término base gráfica, estos elementos sí forman parte de ella).
En los procesos de prescripción, deslinde, y reivindicación, independización, reivindicación, etc. los jueces exigen cada vez más precisión en la ubicación y límites del inmueble, lo que implica la necesidad de un plano técnico firmado por ingeniero colegiado, muchas veces con memoria descriptiva, y visado por la municipalidad o el ente competente.
- Normas complementarias de obligatorio cumplimiento
Aquí es donde la “base gráfica” adquiere carácter obligatorio o indispensable, dependiendo del tipo de procedimiento:
- a) Ley N° 27333 (Ley de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios) Establece que los actos inscribibles deben contar con información técnica catastral actualizada. La base gráfica es esencial para validar la ubicación, forma y extensión del predio.
- b) D.S. N° 005-2021-JUS (Reglamento de Saneamiento Físico-Legal de Predios Estatales y Privados) En procedimientos administrativos de saneamiento se exige plano de ubicación y perimétrico georreferenciado, con coordenadas UTM y memoria descriptiva firmada por ingeniero. Estos planos constituyen base gráfica obligatoria.
- c) Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (SUNARP)
Exige para inscripciones como declaratorias de fábrica, independizaciones, acumulaciones, prescripción adquisitiva, etc., la presentación de planos y documentos técnicos debidamente firmados y visados, lo que constituye una forma de base gráfica.
No es el Código Civil ni el Código Procesal Civil el que impone directamente la obligación de presentar una base gráfica. Pero la legislación sectorial y registral que regula el saneamiento, catastro y registro de predios sí lo exige como requisito técnico-jurídico indispensable. En los procesos judiciales, la base gráfica no es formalmente obligatoria por ley, pero en la práctica es indispensable para demostrar con claridad el objeto del derecho.
En los procedimientos administrativos o registrales, sí es obligatoria en muchos casos, y su omisión puede generar observaciones, nulidades o rechazos de inscripción.