- Introducción
En la práctica registral y judicial peruana es muy frecuente el siguiente problema: dos hermanos o copropietarios adquieren un inmueble por herencia o compra conjunta; con el paso de los años, solo uno de ellos se queda en la posesión exclusiva del bien, paga impuestos, mejora la construcción y, cansado de la inacción del otro, decide demandar prescripción adquisitiva de dominio para quedarse con el 100 % del predio “contra su copropietario”.
¿Es jurídicamente posible esta pretensión?
La respuesta del ordenamiento peruano, hoy por hoy, es categórica: no procede que un copropietario adquiera por prescripción adquisitiva los bienes comunes frente a su copropietario, por mandato expreso del Código Civil, por la lógica interna del régimen de copropiedad y por una consolidada línea jurisprudencial y registral.
El objetivo de este artículo es explicar, con apoyo en el Código Civil, el Código Procesal Civil, la jurisprudencia de la Corte Suprema y criterios del Tribunal Registral de SUNARP, por qué un copropietario no puede, en el estado actual de la legislación peruana, usucapir la cuota de su copropietario.
- Marco normativo: copropiedad y prescripción adquisitiva
2.1. Copropiedad: derecho sobre cuotas ideales
El artículo 969 del Código Civil define la copropiedad como la situación en que un bien, que pertenece por cuotas ideales a dos o más personas, sin que ninguna de ellas tenga una parte material determinada; cada condómino tiene un derecho proporcional sobre la totalidad del bien. La copropiedad es, además, una situación transitoria, llamada a extinguirse principalmente mediante la división y partición, regulada en los artículos 983 y siguientes. El artículo 983 señala que, por la partición, los copropietarios permutan sus derechos, cediendo lo que tienen sobre los bienes que no se les adjudican, a cambio de lo que reciben sobre los bienes que sí se les adjudican.
De ello se desprende una idea clave: mientras subsiste la copropiedad, cada condómino ya es propietario, aunque solo de una cuota ideal, y puede poseer la totalidad del bien siempre que no excluya a los demás.
2.2. Prescripción adquisitiva de dominio
Por su parte, el artículo 950 del Código Civil reconoce la prescripción adquisitiva de dominio como un modo de adquirir la propiedad mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante el plazo legal (prescripción larga o corta, según exista o no justo título y buena fe).
El artículo 952 agrega que quien adquiere por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario, y la sentencia que ampara la demanda es título para inscribir su derecho en el Registro de Predios.
Procesalmente, la pretensión de prescripción adquisitiva se tramita en proceso abreviado (artículos 486.2 y 504.2 del CPC), exigiéndose, además, requisitos especiales en la demanda, como la identificación de la persona que tenga derechos inscritos sobre el bien (art. 505 CPC) y la publicación por edictos (art. 506 CPC).
2.3. Artículo 985 CC: la norma clave
El núcleo del problema se encuentra en el artículo 985 del Código Civil, que dispone dos reglas de enorme trascendencia:
La acción de partición es imprescriptible; y
Ninguno de los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes.
Es decir, mientras subsista el estado de copropiedad:
siempre es posible demandar la división y partición; y
queda prohibido que un copropietario, por mucho que posea de manera exclusiva, pueda consolidar para sí la totalidad del bien común mediante prescripción adquisitiva.
- Fundamento de la prohibición: ¿por qué no cabe usucapión entre copropietarios?
La prohibición del artículo 985 CC no es un mero capricho legislativo; responde a varias razones sistemáticas: Imposibilidad de adquirir lo que ya se tiene, porque el copropietario ya es propietario (de su cuota ideal). Pretender adquirir por prescripción el mismo bien en el que ya tiene dominio resulta, en palabras de la Corte Suprema, “absolutamente contraproducente”.
La copropiedad admite posesión indistinta sobre el todo, en copropiedad, cualquier condómino puede poseer el bien entero, siempre que no excluya a los demás. La posesión exclusiva, en principio, se presume ejercida también en beneficio de los otros copropietarios, salvo actos claros de desconocimiento del derecho ajeno que, sin embargo, no pueden superar la prohibición expresa del art. 985 CC.
La vía correcta es la partición, no la usucapión, si un copropietario desea poner fin a la indivisión y obtener una porción exclusiva —o la totalidad, compensando en su caso—, el ordenamiento le ofrece la acción de división y partición, que es imprescriptible (art. 985 CC) y puede ser convencional, arbitral o judicial (arts. 983, 986 CC).
En síntesis, el legislador ha optado por cerrar la puerta a la prescripción adquisitiva entre copropietarios, reforzando, en cambio, el camino de la partición como mecanismo normal de salida de la copropiedad.
- Línea jurisprudencial de la Corte Suprema, La jurisprudencia suprema ha sido insistente en reafirmar la tesis de la imposibilidad de prescribir entre copropietarios.
4.1. Casación 398-96 En esta casación, la Corte Suprema precisó que, si bien el artículo 950 CC regula el derecho a adquirir por prescripción, “tal modalidad de adquisición no procede en el régimen de copropiedad, en cuyo caso, tal como lo dispone el artículo 985 del citado Código, ninguno de los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes”.
Este pronunciamiento se ha convertido en un referente clásico para jueces y registradores: cuando el inmueble se encuentra en copropiedad y no ha sido objeto de división y partición, la demanda de prescripción adquisitiva no puede prosperar.
4.2. Sentencias de vista y jurisprudencia reciente: Una sentencia de vista (Exp. 885-2015-0, Pucallpa) resume la posición del sistema: “tener la calidad de copropietario implica estar en una situación jurídica que impide usucapir el bien materia de copropiedad”, aun cuando el copropietario se encuentre en posesión exclusiva del bien.
En otra decisión, comentada por (Exp. 01449-2018-0), se concluye que el copropietario no puede usucapir parte del bien común que no se le adjudicó en una división administrativa municipal, reiterando la fuerza del artículo 985 CC.
Más recientemente, un análisis jurisprudencial publicado en 2024 enfatiza que “para el ordenamiento jurídico peruano, es imposible admitir la prescripción adquisitiva entre copropietarios”, volviendo a citar el artículo 985 CC como norma decisiva.
- Criterios del Tribunal Registral y SUNARP La problemática también ha llegado a la calificación registral.
5.1. Emplazamiento del titular registral en prescripción adquisitiva, Un precedente del Tribunal Registral sobre emplazamiento del titular registral señala que, en procedimientos de prescripción adquisitiva (judicial o notarial), el registrador debe verificar que el proceso se haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito.
Si el bien está en copropiedad, ello implica que el procedimiento debe dirigirse contra todos los copropietarios. Sin embargo, aunque se cumpla con emplazarlos, el fondo de la pretensión se encuentra limitado por el artículo 985 CC.
5.2. Prescripción adquisitiva a favor de copropietario inscrito, En la Resolución N° 4285-2023-SUNARP-TR, el Tribunal Registral analiza un caso de prescripción adquisitiva notarial a favor de un copropietario ya inscrito. La tacha sustantiva se sustenta, entre otros argumentos, en que el prescribiente aparece en la misma partida como titular de dominio, por lo que se pretendía una especie de “prescripción contra sí mismo y los demás copropietarios”, situación que el Código Civil no contempla y que resulta incompatible con el régimen de copropiedad.
En otra resolución (N° 2099-2020-SUNARP-TR-L), el Tribunal Registral señala que, en procedimientos notariales de prescripción adquisitiva promovidos por un copropietario, la aplicación del artículo 985 CC constituye materia de fondo y debe ser resuelta por el notario; no obstante, reconoce expresamente que dicho artículo impide adquirir por prescripción los bienes comunes.
En suma, incluso cuando se intenta fundamentar la prescripción a favor de un copropietario, el propio Tribunal Registral reconoce que el obstáculo de fondo sigue siendo el artículo 985 CC.
- Papel del Código Procesal Civil en la tutela del copropietario El CPC contribuye a reforzar esta lógica desde el plano procesal:
Vía procedimental abreviada La prescripción adquisitiva se tramita en proceso abreviado (artículos 486.2 y 504.2 CPC), lo que no significa que se flexibilicen los requisitos sustantivos, sino solo que se adopta una vía más ágil para debatirlos.
Requisitos especiales de la demanda, El artículo 505 CPC exige indicar quién tiene derechos inscritos sobre el bien, mientras que el artículo 506 obliga a la publicación por edictos, incluso si se conoce el domicilio del demandado y colindantes. En contexto de copropiedad, ello supone que todos los copropietarios deben ser emplazados, pero, aun así, el juez no podrá desconocer la prohibición del artículo 985 CC.
Conexión con el Registro, El cumplimiento de estas exigencias facilita la calificación registral, pero no suple la imposibilidad jurídica de prescribir bienes comunes entre copropietarios, derivada del Código Civil y ya destacada por la jurisprudencia.
- Debate doctrinal: ¿debería cambiar el artículo 985 CC?
En los últimos años han aparecido trabajos académicos que critican la rigidez del artículo 985 CC y proponen permitir, bajo ciertos requisitos, la prescripción de la cuota ideal del copropietario inactivo, especialmente cuando existe una posesión exclusiva, prolongada y conocida por todos.
Incluso se han planteado proyectos de reforma legislativa para introducir un artículo 985-A, que habilite al copropietario diligente a adquirir por prescripción la cuota de su similar, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 950 CC y se pruebe claramente la posesión exclusiva y el animus domini frente al otro condómino. Sin embargo, es fundamental enfatizar que estas propuestas aún no son derecho vigente. Hasta que el legislador no modifique el artículo 985 CC, los jueces y registradores están vinculados por la prohibición actual: ningún copropietario ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes.
- Consecuencias prácticas para el operador jurídico Desde una perspectiva práctica, la regla puede sintetizarse así: Un copropietario puede demandar prescripción adquisitiva contra terceros (por ejemplo, ocupantes no propietarios, posesionarios sin título, etc.), pero no puede lograrla frente a su copropietario por el bien común.
Cuando un condómino ha soportado durante muchos años la inactividad del otro, el remedio que el ordenamiento le ofrece no es la usucapión, sino:
Acción de división y partición (judicial o notarial, según el caso); Eventuales acuerdos de cesión de cuota o compraventa de la participación del copropietario renuente; Mecanismos de negociación o mediación para evitar el mantenimiento indefinido del indiviso.
- Como consecuencia lógica de todo lo expuesto, El régimen de copropiedad peruano se estructura sobre la idea de cuotas ideales (art. 969 CC) y de la partición como vía normal de salida del indiviso (arts. 983 y ss. CC). El artículo 985 CC establece de forma expresa que la acción de partición es imprescriptible y que ningún copropietario ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes, cerrando la posibilidad de usucapión entre condóminos.
La Corte Suprema, desde la Casación 398-96 y otras decisiones posteriores, ha reafirmado que la prescripción adquisitiva no procede en el régimen de copropiedad, aunque uno de los condóminos posea de manera exclusiva el bien El Tribunal Registral de SUNARP ha reconocido que la pretensión de prescripción a favor de un copropietario enfrenta un obstáculo de fondo derivado del artículo 985 CC, llegando incluso a tachar títulos cuando se pretendía una prescripción “contra sí mismo y los demás copropietarios”.
El Código Procesal Civil, al regular la prescripción adquisitiva en proceso abreviado y exigir la identificación del titular registral y la correcta notificación, no modifica la regla sustantiva: si el titular es copropietario, la demanda de prescripción frente a él vulnera el artículo 985 CC
Por lo tanto, un copropietario no puede, hoy, adquirir por prescripción adquisitiva el dominio de su copropietario sobre los bienes comunes. La vía correcta para poner fin a la indivisión y ordenar la situación jurídica es la división y partición; insistir en la prescripción solo conduce a litigios innecesarios y a resoluciones adversas que pudieron evitarse con un adecuado asesoramiento.