Relevancia Registral y Requisitos para su Saneamiento
En el contexto registral peruano, uno de los problemas más complejos y delicados es la duplicidad de partidas electrónicas. Este fenómeno ocurre cuando un mismo bien inmueble figura inscrito en dos o más partidas registrales distintas, generando inseguridad jurídica, conflictos de propiedad y, en muchos casos, una paralización de actos dispositivos.
¿Qué implica una duplicidad de partidas?
La duplicidad puede ser material o ideológica.
Duplicidad material: Se produce cuando se abre más de una partida registral para el mismo bien, como un terreno, una casa, etc. Esto puede generar problemas de titulación y afectar la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias.
Duplicidad ideológica: Se refiere a la falsedad en el contenido de una partida registral. Por ejemplo, si se declara una superficie diferente a la real o se consignan datos incorrectos sobre los propietarios. Este tipo de duplicidad puede ser considerada falsedad ideológica, un delito que implica la inserción de datos falsos en un documento público. Asimismo, existen diferentes tipos de duplicidad de partidas, entre ellas:
Duplicidad de partidas: Se refiere a la existencia de dos o más partidas registrales que corresponden al mismo bien inmueble o mueble.
Partidas compatibles: Son partidas cuyos asientos guardan correspondencia entre sí, aunque los titulares registrales sean distintos. Se puede dar el caso de continuidad o tracto sucesivo entre las partidas.
Partidas idénticas: Son partidas cuyos asientos de inscripción se refieren a los mismos actos, aunque se hayan inscrito con títulos diferentes.
Partidas incompatibles: Son partidas cuyos titulares registrales son distintos y sus asientos de inscripción se excluyen entre sí.
Relevancia jurídica y registral
La existencia de partidas duplicadas compromete principios registrales fundamentales como:
Principio de publicidad registral: la duplicidad genera incertidumbre en la titularidad.
Principio de legitimación: pone en duda la validez de los actos inscritos.
Principio de prioridad: se vuelve difuso establecer cuál derecho prevalece.
La duplicidad de partidas es especialmente peligrosa en contextos donde se busca acceder a créditos hipotecarios, ejecutar actos de disposición o llevar a cabo saneamientos técnicos.
¿Qué dice el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (SUNARP)?
El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución Nº 097-2013-SUNARP/SN, contempla expresamente la duplicidad de partidas. En su artículo 69, establece: «Cuando se advierta la duplicidad de inscripción de un mismo inmueble en más de una partida registral, el Registrador deberá emitir un informe técnico-registral que sustente tal situación, para dar inicio al procedimiento de cierre de partida duplicada».
La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) ha establecido procedimientos para el cierre de partidas por duplicidad, con el objetivo de corregir la falta en el registro y garantizar la seguridad jurídica.
Este problema puede deberse a errores administrativos, inscripción de compraventas o adjudicaciones sin previa verificación física o técnica, o incluso inscripción en diferentes zonas registrales.
Este procedimiento no se realiza de oficio. El interesado debe promoverlo mediante una solicitud formal de cierre de partida y fusión o unificación, acompañando documentación técnica y legal que demuestre la identidad del predio.
¿Cuáles son los requisitos para sanear esta situación?
1.- Solicitud escrita dirigida a la SUNARP (a la oficina registral correspondiente).
2.- Informe técnico de verificación catastral (emitido por perito acreditado o por el área técnica de SUNARP).
3.- Copia literal de ambas partidas registrales que presentan duplicidad.
4.- Plano perimétrico y memoria descriptiva del inmueble, visados por un verificador catastral habilitado.
5.- Documentación sustentatoria que demuestre la identidad del bien, como títulos, sentencias judiciales, escritura pública, entre otros.
6.- Pago de derechos registrales conforme al tarifario vigente.
En algunos casos, cuando existen discrepancias graves o conflicto entre titulares, será necesario acudir a la vía judicial para que sea el juez quien declare la validez de una de las partidas y ordene el cierre de la otra.
La duplicidad de partidas electrónicas representa una amenaza a la seguridad jurídica registral y a la propiedad inmueble. Si bien el Reglamento de SUNARP ofrece un procedimiento para su saneamiento, este requiere un análisis técnico y jurídico exhaustivo. Los propietarios, compradores o profesionales del sector inmobiliario deben actuar con celeridad y asesorarse correctamente para evitar futuras contingencias.
Sanear una duplicidad de partidas no solo permite regularizar el derecho de propiedad, sino que abre la puerta a nuevas oportunidades de inversión, financiamiento y paz social en el ámbito urbano y rural.