La prescripción adquisitiva notarial es una vía no contenciosa que permite adquirir la propiedad de un bien inmueble mediante un acto notarial, siempre que se cumplan los requisitos formales legales y de posesión. En este procedimiento, la notificación al titular registral y sus sucesores no es un mero trámite: es una garantía del derecho de defensa. Un error en la dirección notificada o la omisión de la diligencia puede implicar la nulidad del proceso y afectar su inscripción registral, comprometiendo la seguridad jurídica.
- Marco normativo sobre notificaciones
El TUO del Reglamento de la Ley N.º 27157, aprobado por Decreto Supremo N.º 035-2006-VIVIENDA, dispone:
Artículo 5, literal d): el solicitante debe indicar el nombre y domicilio del titular registral (o sus sucesores cuando corresponda).
Artículo 40: obliga al notario a notificar al titular registral, garantizando su derecho a saber y oponerse al trámite.
Estos preceptos reflejan también principios constitucionales como el debido proceso y la defensa legítima, previstos en la Constitución y el Código Procesal Civil.
- Jurisprudencia clave
- a) Casación N.º 1979-2020 (Lima, 24 de marzo de 2022)
La Corte Suprema anuló un procedimiento de prescripción adquisitiva notarial debido a notificaciones defectuosas: faltaba consignar quién recibió, cuándo, en qué domicilio y respecto de qué inmueble. Estas irregularidades atentaron contra normas de orden público y contra el derecho al debido proceso
- b) Jurisprudencia sobre herederos del titular registral
Se ha establecido que, en caso de fallecimiento del titular registral, es imprescindible notificar a sus sucesores. La omisión de esta diligencia compromete el derecho de defensa y genera nulidad del procedimiento (por ejemplo, Exp. N.º 03244-2014-0)
- Obligaciones del notario y práctica registral
El notario debe verificar la correcta dirección del titular registral (o sus herederos) y realizar la notificación en los términos exigidos. SUNARP, en su rol registral, exige dicha diligencia para inscribir la prescripción adquisitiva, rechazando o marcando como defectuosas las solicitudes sin notificación idónea. Así, el notario actúa como garante del debido proceso registral.
- La Casación N° 12121-2023 La Libertad señala información muy relevante sobre la importancia de las notificaciones en el procedimiento de prescripción adquisitiva notarial y las consecuencias de su omisión en relación con el artículo 950 del Código Civil:
Garantía de derechos de terceros
La Corte Suprema resalta que en la prescripción adquisitiva notarial pueden verse comprometidos los derechos de propietarios legítimos, copropietarios, colindantes o posesionarios de buena fe, por lo que la notificación adecuada es una salvaguarda esencial.
La Ley N° 27333 y su Reglamento obligan a:
Notificar a propietarios y colindantes en los domicilios señalados por el solicitante (art. 39 y 40 del D.S. 035-2006-VIVIENDA).
- Realizar publicaciones en diarios y colocar carteles en el inmueble.
Levantar un acta de presencia notarial, con entrevistas a colindantes, para verificar la posesión pacífica y pública. No basta con edictos o carteles
La sentencia señala que la sola publicación en diarios o pegado de carteles no es suficiente si se conoce el domicilio de los interesados. El notario debe garantizar la notificación personal a fin de que los afectados puedan oponerse al trámite
- Deber de diligencia notarial
El notario está obligado a actuar con veracidad, objetividad, imparcialidad y diligencia (Art. 16 del Decreto legislativo N° 1049 – Ley del Notariado). La omisión de notificaciones constituye un incumplimiento funcional que invalida el procedimiento
- Consecuencias de la omisión de notificaciones: infracción al art. 950 del Código Civil, Artículo 950 C.C.: La propiedad se adquiere por prescripción con posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 años (5 años con justo título y buena fe).
La casación precisa que, si no se cumplen las exigencias de publicidad y notificación, no se acredita una posesión pública. En el caso analizado, el acta notarial describía el predio como “vacío, sin puerta, techo, agua ni luz, donde no habita nadie”, lo que contradecía la supuesta posesión pacífica y pública.
Además, al no notificar a los copropietarios ni colindantes, se vulneró el carácter público de la posesión, requisito indispensable del art. 950 C.C.
La Corte concluye que la ausencia de notificaciones correctas y la irregular constatación de la posesión hacen nulo el procedimiento notarial y la escritura pública de prescripción adquisitiva, por contravenir el orden público y el propio art. 950 del Código Civil
La notificación en la prescripción adquisitiva notarial no es un simple formalismo, sino una garantía esencial para asegurar la defensa de derechos de terceros. Su omisión constituye una infracción al art. 950 C.C., pues impide acreditar la posesión pública como requisito central de la usucapión. Por ello, cualquier procedimiento donde no se notifica a titulares registrales y colindantes resulta nulo de pleno derecho.
RESOLUCIONES DE SUNARP QUE COMPLEMENTAN EL MARCO REGISTRAL
Resolución N° 077-2005-SUNARP-TR-L: autoriza la inscripción de prescripción adquisitiva notarial incluso cuando existen edificaciones en el predio, siempre que se cumplan requisitos formales, incluida la notificación al titular registral.
Resolución Nº 063-2018-SUNARP-TR-A: permite inscribir prescripciones adquisitivas de predios inscritos como rústicos pero situados en zona urbana, mediante acreditación de su naturaleza urbana con documentos municipales.
Estas resoluciones —aunque no se refieren exclusivamente a notificaciones— evidencian que SUNARP exige el cumplimiento riguroso de los requisitos formales del trámite para proceder con la inscripción
La notificación en la dirección correcta es un pilar del procedimiento de prescripción adquisitiva notarial:
Salvaguarda el derecho de defensa del titular registral y herederos.
Es un requisito de orden público, cuya omisión genera nulidad.
Está respaldada por la jurisprudencia de la Corte Suprema y exigida por SUNARP.
El notario debe actuar con máxima diligencia en su verificación y ejecución.