JURISPRUDENCIALES Y REGISTRALES
El sistema registral peruano se encuentra regido por principios jurídicos que garantizan la seguridad jurídica y la protección del tráfico inmobiliario. Entre ellos, el principio de tracto sucesivo ocupa un lugar central, ya que asegura la continuidad de los asientos registrales y evita la inscripción de actos que no guardan correspondencia con el historial jurídico del predio.
Este principio constituye una exigencia de orden público que encuentra respaldo en el Código Civil, el Código Procesal Civil, la jurisprudencia nacional y en la doctrina administrativa de la SUNARP.
- Concepto del tracto sucesivo.
Es la continuidad de los asientos registrales, es una manifestación del principio de tracto sucesivo que garantiza la coherencia, orden y seguridad en la partida registral de un predio. Consiste en que cada nuevo asiento que se inscribe debe enlazarse de manera lógica y jurídica con los asientos anteriores, formando una secuencia ininterrumpida de titularidades y actos jurídicos.
De este modo, el Registro se convierte en una cadena cronológica de derechos donde cada titular deriva su derecho de quien figura inmediatamente antes como propietario o titular registral. Esta exigencia impide la incorporación de actos que carezcan de sustento en el historial jurídico ya inscrito, preservando la integridad y fiabilidad de la información registral.
- Función de la continuidad
Evita quiebres en la titularidad: No se puede inscribir una compraventa, hipoteca o cualquier acto dispositivo si el transferente no figura previamente como propietario inscrito.
- Garantiza la correspondencia con la realidad jurídica del predio:
Se asegura que los actos inscritos reflejen la verdadera historia del inmueble, evitando inscripciones contradictorias o paralelas.
- Otorga seguridad jurídica a terceros:
El adquirente, acreedor hipotecario u otro interesado puede confiar en que el Registro contiene un historial válido, sin “saltos” ni vacíos que comprometan la legitimidad de los derechos.
Conexión normativa
Este principio se encuentra regulado expresamente en el artículo 2015 del Código Civil, que dispone: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.” La norma traduce en términos positivos la exigencia de continuidad registral, impidiendo la inscripción de actos que no guardan correspondencia con el historial de la partida.
Conexión práctica y registral
En la práctica, la continuidad de los asientos registrales evita la inscripción de actos sin sustento en la cadena de transmisiones, por ejemplo: 1.- Una compraventa presentada por alguien que no figura como titular inscrito. 2.- Una hipoteca constituida por quien no aparece como propietario. 3.- Una rectificación de área solicitada por persona distinta del titular registral. En todos estos casos, el Registrador debe observar el título, garantizando que la partida conserve su coherencia y continuidad.
La continuidad de los asientos registrales es la regla que mantiene el hilo conductor de la historia jurídica del predio, asegurando que el Registro no admita actos aislados o desconectados de los titulares inscritos. Esta continuidad es la que brinda seguridad jurídica, transparencia y confianza en el tráfico inmobiliario.
El tracto sucesivo es la secuencia ininterrumpida y lógica de actos jurídicos que se reflejan en la partida registral de un predio. Garantiza que el derecho del titular actual se encuentre enlazado con los anteriores, evitando quiebres o saltos en la cadena de transmisiones. La finalidad del principio es asegurar que cada titular registral derive su derecho del titular anterior, y que no existan actos inscritos sin fundamento en el historial registral.
- Fundamento normativo
En el Código Civil, El artículo 2015 del Código Civil señala: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.”
Este artículo establece expresamente el principio de tracto sucesivo, exigiendo que todo acto jurídico que pretenda acceder al Registro esté vinculado con el derecho del titular inscrito.
En el Código Procesal Civil, El artículo 2011 del CPC regula la inscripción de sentencias en los registros públicos, disponiendo que los mandatos judiciales que declaran, modifican o extinguen derechos sobre inmuebles deben inscribirse con respeto al tracto sucesivo.
Asimismo, el artículo 535 del CPC, en materia de prescripción adquisitiva de dominio, exige la notificación al titular y la publicidad registrales, como manifestaciones concretas de este principio.
- Principios registrales vinculados, El tracto sucesivo se complementa con otros principios registrales:
Principio de legalidad: el Registrador debe verificar que los actos presentados respeten la cadena registral.
Principio de legitimación: el contenido de la partida registral se presume exacto y válido mientras no se rectifique.
Principio de prioridad: asegura que los actos se inscriban en el orden de su presentación, siempre respetando la secuencia jurídica del predio.
- Jurisprudencia relevante sobre el principio del Tracto Sucesivo
Corte Suprema, Casación N° 12121-2023 La Libertad: la Corte reafirma que el respeto al tracto sucesivo es indispensable para la inscripción de actos de prescripción adquisitiva, señalando que no basta acreditar posesión prolongada, sino también notificar al titular registral, garantizando el derecho de defensa.
Casación N° 4117-2015-Lima: se estableció que la falta de tracto sucesivo constituye impedimento para la inscripción de actos jurídicos, pues la inscripción carece de eficacia si no deriva del titular registral.
Tribunal Registral (SUNARP) Resolución N° 215-2009-SUNARP-TR-L: reafirma que no puede inscribirse ningún acto sin que el derecho del transferente se encuentre previamente inscrito.
Resolución N° 540-2012-SUNARP-TR-A: precisa que la inscripción de prescripción adquisitiva requiere acreditar la notificación al titular registral como manifestación del tracto sucesivo.
Resolución N° 345-2018-SUNARP-TR-L: señala que el principio de tracto sucesivo también se aplica en casos de rectificación de áreas y linderos.
- Importancia práctica, En la práctica inmobiliaria, el tracto sucesivo evita la generación de dobles titularidades y conflictos sobre la propiedad, otorgando seguridad a compradores, acreedores hipotecarios y demás interesados en el tráfico inmobiliario. Asimismo, asegura la transparencia del registro y protege el derecho de propiedad reconocido constitucionalmente. El tracto sucesivo es un pilar del sistema registral peruano, garantizando la continuidad y coherencia de las inscripciones.
Su fundamento legal se encuentra en el art. 2015 del Código Civil, reforzado por disposiciones del CPC y por la jurisprudencia judicial y registral. Su respeto no solo es un requisito formal, sino una garantía sustancial que otorga seguridad jurídica evita fraudes y preserva la función publicitaria del Registro.
- Jurisprudencia Nacional (Corte Suprema), Algunos precedentes que reconocen el tracto sucesivo como principio registral:
Casación N.° 12121-2023 La Libertad: establece que en la prescripción adquisitiva es indispensable respetar el tracto sucesivo, notificando al titular registral para garantizar su derecho de defensa.
Casación N.° 4117-2015 Lima: ratifica que no puede inscribirse un acto si el derecho del transferente no está previamente inscrito.
Casación N.° 3560-2014 Arequipa: precisó que la inobservancia del tracto sucesivo genera nulidad registral.