La institución jurídica de la copropiedad, bien sea como un derecho real o como una modalidad del derecho de propiedad, ha experimentado un notable progreso en favor de la sociedad, desde su origen en tiempos del Imperio Romano hasta la actualidad.
Sin embargo, la pluralidad de formas o regímenes que recoge el Código Civil en diversos países son diferentes y a la vez guardan similitud. Todo esto, comprendiendo al derecho de copropiedad, explica la preeminencia de la práctica de un derecho que tienen dos o más personas sobre la cosa o cuotas ideales, susceptibles de modificación o extinción con esa figura.
La figura jurídica en nuestro Código está basada fundamentalmente en el artículo 969° del Código Civil, que establece que hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.
De acuerdo a lo mencionado, entendemos que hay copropiedad cuando dos o más personas comparten la propiedad de un mismo bien; asimismo, el avance del ordenamiento jurídico ha dado paso a otro instituto de comunidad a mano común o comunidad de bienes.
La profesora Enma Palacios sostiene que “las legislaciones modernas perfilan una nueva conceptualización de la propiedad en función del interés social y la configuración de nuevas prácticas de mercado como la copropiedad…”
“Sin embargo, cuando hablamos de la copropiedad, estamos tratando indiscutiblemente de una forma de derecho de propiedad. La doctrina asienta en establecer la incompatibilidad que existe entre la exclusividad del derecho de propiedad y la pluralidad de titulares de la propiedad”.
NATURALEZA JURÍDICA DE LA COPROPIEDAD
Para la doctrina comprende cuatro aspectos teóricos:
1.- Teoría de la interinidad: Mientras el bien permanece en estado de indivisión, cada uno de los copropietarios no tiene un verdadero derecho de propiedad, está condicionado a la concurrencia de los demás titulares. En todo caso habría un derecho debilitado, o un derecho real distinto a la propiedad plena.
2.- Teoría de la unificación del derecho de propiedad: En la mancomunidad de bienes existe un único derecho de propiedad, atribuido a un grupo de personas en cuanto a colectividad o a una persona jurídica constituida por esa colectividad.
3.- Teoría de la división: No hay derecho único, sino tantos derechos como individuos tiene la comunidad.
4.- Teoría de la propiedad plúrima total: Cada propietario tiene un derecho de propiedad pleno, si bien limitado en cuanto a su ejercicio por la existencia de iguales derechos de los demás, siendo la cuota de participación la que determina la cantidad de facultades dominiales que se ejercen en forma individual, quedando extraídas del ámbito de poder de cada copropietario las facultades de carácter colectivo.
¿CÓMO SE CONSTITUYE LA COPROPIEDAD?
Siguiendo la tradición de la comunidad Romana hasta ahora, se puede asumir la idea de que la constitución de la copropiedad obedece a dos grandes formas de constitución: una voluntaria, por el cual las personas deciden comprar entre dos o más una cosa o bien; y la otra incidental, en la medida que las personas acepten un legado o una herencia familiar.
Quedan copropietarios los hermanos o familiares que tengan derecho a la herencia; esta forma de constituir copropiedad viene a ser la forma más práctica y más difundida en nuestro medio.
ACTOS JURÍDICOS DE DIVISIÓN Y PARTICIÓN DEL BIEN INMUEBLE
La propiedad es un derecho individual; la copropiedad es una forma de propiedad que debería ser temporal o transitoria para el beneficio de los propietarios. Es antieconómica porque el comunero no puede de forma individual disponer de su cuota, por lo tanto, la exigencia de dividir y partir el bien se hace indispensable, no solo para disminuir los conflictos, sino para que el bien partido entre sin ninguna limitación al tráfico inmobiliario.
Mientras que el derecho romano aporta el instituto de la división de la cosa, el derecho moderno introduce el de la partición, que viene a ser la acción real que exclusivamente busca la división del bien común.
En esta institución llamada copropiedad, podemos percibir fácilmente dos institutos con sutiles diferencias cuya aplicación exige un mejor dominio, toda vez que nuestra legislación no es muy precisa tratándose de figuras conexas, pero no sinónimas como las mencionadas.
Mediante el instituto jurídico de la extinción de la copropiedad, el artículo 992 del Código Civil señala los actos causales: «La copropiedad se extingue por: división y partición del bien común. Reunión de todas las cuotas, partes de un solo propietario, destrucción total o pérdida del bien. El copropietario puede hacer concluir el estado de comunidad en cualquier momento haciendo uso de la PARTICIÓN.»
El legislador peruano ha optado por considerar la partición como un acto traslativo de dominio; y este hecho se constata en el artículo 983 del Código Civil, que lo tipifica como permuta, donde cada propietario transmite su cuota individual a cambio del derecho que se le adjudica.
Asimismo, la permuta es un contrato de enajenación (aquel en el cual las personas físicas obtienen ingresos derivados de toda transmisión de propiedad de bienes, ya sea a través de una venta o permuta) y, por tanto, existe transferencia de propiedad conforme a lo dispuesto en el artículo 1602 del Código Civil. Por este motivo, tiene que existir una formalidad en la transferencia. Por ejemplo: una de bien inmueble es un acto formal (solemne), cuya validez depende de la observancia de la forma prescrita por la ley, bajo sanción de nulidad (artículo 140.4 del Código Civil). Otro ejemplo: la donación de inmuebles debe celebrarse por escritura pública notarial, bajo sanción de nulidad (artículo 1625 del mismo cuerpo legal).
CARACTERÍSTICAS DE LA PARTICIÓN:
1.- Imperatividad.- El instituto de la partición es imperativo para todos los copropietarios, en concordancia con el art. 992 del Código Civil, salvo pacto de indivisión o por establecerlo la ley en armonía con el artículo 984 del mismo código.
2.- Imprescriptibilidad.- Es imprescriptible según lo establece el art. 985 del Código Civil y es concordante con el mismo carácter que tiene la reivindicación a que se refiere el art. 927, es decir, que no se extingue por la falta de reclamación jurídica.
3.- Irrenunciable.- Los copropietarios no pueden renunciar en forma definitiva a la acción de partición, pues de esta manera convertirían en indivisible la comunidad de copropietarios, en armonía con los artículos 969, 984 y 993 del Código Civil. No obstante, se permite renunciar temporalmente a la división y en algunos casos la ley lo excluye (régimen de propiedad exclusiva y común).
CARACTERÍSTICAS DE LA DIVISIÓN:
En el caso de la legislación peruana, la situación de la división y partición se encuentra detallada en el artículo 984 del Código Civil.
La división de la cosa común puede hacerse por acto judicial, con lo cual se elimina la identificación con un contrato.
La división de la cosa común puede concluir con un convenio por el cual uno solo de los copropietarios es adjudicado con el bien y los otros reciben un precio sustitutorio, no identificándose como permuta.
En definitiva, la división y partición es un mecanismo legal para poner fin a la copropiedad.
¿CÓMO SE HACE LA DIVISIÓN Y PARTICIÓN DEL BIEN INMUEBLE?
En los inmuebles que se pueden dividir, esa división se puede hacer formalmente mediante una escritura de partición material, donde a cada comunero o copropietario se le asigna una parte material del inmueble, vale decir, metros cuadrados en concordancia a su alícuota de participación, lo que suele ser una solución efectiva para el manejo y administración de la cosa.
A esto lo llamamos subdivisión del predio, que es el procedimiento registral con el que se crean partidas registrales para cada una de las unidades inmobiliarias resultantes de la división y partición de un predio.
Cuando el bien objeto de la copropiedad está inmatriculado en el Registro Predial, la división y partición persigue que se abra una partida registral para cada una de las partes materiales en que se divide un predio.
La subdivisión e independización de predios está regulada en el Capítulo V, artículos 58 al 65, del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), aprobado por Resolución N.º 097-2013-SUNARP/SN, publicado el 4 de mayo de 2013.
Por ejemplo, si el terreno tiene 1,000 m², pero tengo solo el 25% de derechos y acciones de este, la división y partición determinará que para cada copropietario o comunero será 250 m². Muchas personas compran terrenos en copropiedad por el precio, que suele ser más cómodo.
En mi entender, considero que es una buena forma de comprar en copropiedad, entendiendo que solo debería ser temporal, ya que es una forma de propiedad débil y muy limitada.