EN CONFLICTOS REALES
En el Perú, existen muchos conflictos y observaciones registrales que nacen de la misma confusión: creer que la copropiedad se “sostiene” sobre porciones físicas o porciones materiales (Ejemplo: “mi parte está al fondo”, “tu parte es la esquina”), cuando en realidad la copropiedad, por definición, recae sobre un solo bien y se distribuye en cuotas ideales. Y si el derecho recae sobre todo el predio, entonces el Registro exige una consecuencia técnica inevitable: el predio (su 100%) debe estar determinado (área, linderos, medidas perimétricas y, cuando corresponde, polígono).
A continuación, como razonamiento lógico pongo ejemplos reales de la práctica para que cualquier lector entienda sin tecnicismos:
1) Qué es copropiedad según el Código Civil: cuotas ideales sobre un bien, El Código Civil es directo: hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas (art. 969 CC). Esto significa: La copropiedad no asigna porciones materiales de áreas por el solo hecho de existir. Lo que existe son cuotas ideales que recaen sobre el bien común como una unidad.
2) La consecuencia lógica: la cuota ideal recae sobre el 100% del predio: Si el copropietario tiene una cuota ideal, esa cuota recae sobre el 100% del bien común, no sobre un “pedazo” físicamente delimitado. Esta es una consecuencia directa de la noción de cuotas ideales del art. 969 CC.
En primer lugar, hay que saber cuál es el “todo”. Si no está claro cuál es el predio completo (su 100% de área), discutir cuotas se vuelve una lotería.
3) Por qué el Registro exige el predio determinado: principio de especialidad (Resolución del Tribunal Registral), El Tribunal Registral recuerda que, por el principio de especialidad, el Registro organiza derechos y actos sobre una unidad inmobiliaria; por eso el predio debe estar previamente determinado (área, linderos, medidas perimétricas, etc.). en consecuencia, lo hace en concordancia con la Ley y para que el catastro lleve un orden.
4) Qué es el “polígono” en términos registrales
En lenguaje ciudadano decimos “polígono”. En lenguaje técnico-registral, ese polígono se expresa mediante: área, linderos, medidas perimétricas, y, cuando corresponde, planos/coordenadas que permitan incorporar el predio a la base gráfica de Sunarp.
El marco técnico registral está orientado justamente a que el predio sea determinable con precisión para la inscripción de actos posteriores.
Ejemplos interesantes (los que más generan conflictos),
A.- Ejemplo 1: “Compro derechos y acciones… pero me dicen que mi parte es la esquina”
una persona compra “derechos y acciones” sobre un terreno grande. El vendedor le señala “tu parte es tal esquina, mide tanto”. Problema: en copropiedad, lo comprado es una cuota ideal, no una porción material de área. Si no hay división y partición o independización que defina físicamente el lote, esa “esquina” es solo un acuerdo de palabra o un uso tolerado que no podrá registrarse. Consecuencia práctica: al querer inscribir, independizar, vender o hipotecar “su parte”, aparecen observaciones o disputas porque registralmente su derecho recae sobre el 100% del predio común y el predio puede no estar determinado con precisión.
B.- Ejemplo 2: Herencia: tres hermanos “se reparten” el terreno con cercos, pero nunca formalizan, Fallece el propietario y sus tres hijos heredan el predio. Cada uno ocupa una zona, pone cerco y construye. Problema: mientras no formalicen la partición (y si corresponde, la independización), siguen siendo copropietarios del todo por cuotas ideales. Qué suele pasar: uno vende “su parte” a un tercero, y el tercero cree que compra un lote exclusivo. En realidad, compra una cuota ideal (copropiedad) y termina en conflicto con los ocupantes de las otras áreas, que serían los otros hermanos que no vendieron.
C.- Ejemplo 3: “Mi porcentaje es 40%… entonces mi polígono es 40%” ?, Este es el error típico: alguien cree que, si tiene 40% de derechos y acciones, entonces existe un “polígono del 40%” dentro del predio. Corrección clave: el 40% es una cuota ideal sobre el predio completo (100%). El “polígono” representa el objeto total (el predio íntegro), no el porcentaje de cada copropietario.
Por eso tu frase central es correcta en estos términos: si el derecho recae sobre el 100% del inmueble, el Registro necesita que ese 100% esté determinado.
D.- Ejemplo 4: Cuando no hay predio determinado: Catastro “no lo ubica” y el trámite se bloquea, Se presenta un título (rectificación, independización, etc.), pero la información técnica no permite a Catastro establecer con certeza que se trata del mismo predio (o hay superposición, entra en dudas). Resultado típico: observación o imposibilidad de continuar, porque el Registro no puede publicitar actos sobre un objeto incierto. Este enfoque aparece en criterios del Tribunal Registral vinculados a la necesidad de correspondencia del predio con catastro.
E.- Ejemplo 5: El “copropietario mayoritario” intenta vender “todo” sin polígono claro, Un copropietario con 70% actúa como si fuera dueño único y pretende vender “todo el terreno”, o imponer linderos “según su plano”. Problema: incluso si tiene mayoría de cuotas, no es dueño exclusivo del bien común. Y si el predio no está determinado con precisión, cualquier acto se vuelve más vulnerable: el conflicto ya no es solo de porcentajes, sino de objeto, del predio (qué parte es, dónde está, qué área real tiene).
5) El CPC refuerza el punto: si el área o los linderos están en duda, primero se delimitan, El Código Procesal Civil prevé pretensiones para rectificar el área o linderos o delimitar mediante deslinde, tramitadas como proceso abreviado (art. 504 inc. 3 CPC).
Si el “todo” ósea el 100% está discutido o impreciso, el propio sistema jurídico prevé un camino para definirlo. Y recién sobre un objeto definido, la copropiedad se vuelve manejable y segura.
La copropiedad no se apoya en “pedazos de áreas” sino en cuotas ideales. Y como esa cuota ideal recae sobre el 100% del predio, la primera pregunta no es “¿cuánto me toca?”, sino “¿cuál es exactamente el todo?”. Por eso, en sede registral, el predio debe estar previamente determinado (principio de especialidad): debe tener, área, linderos, medidas perimétricas y —cuando corresponda— su polígono o soporte gráfico. Si el 100% no está definido, la copropiedad se vuelve frágil: se convierte en discusión de porciones materiales de áreas, aparecen observaciones y el tráfico jurídico pierde seguridad.