Imagina esto: tú mantienes la propiedad del terreno, pero autorizas (por un tiempo determinado) a otra persona a ser dueña de lo que construya sobre tu suelo o incluso bajo el suelo como una propiedad separada. Ese “puente legal” se llama derecho de superficie, obviamente tiene que hacer un contrato para homologar voluntades.
1) Qué es el derecho de superficie (y por qué existe): El artículo 1030 del Código Civil permite constituir el derecho de superficie para que el superficiario tenga temporalmente una construcción en propiedad separada, sobre o bajo la superficie del suelo. En la práctica, la superficie sirve para: permitir proyectos inmobiliarios donde el dueño del terreno no quiere vender el suelo; ordenar jurídicamente edificaciones (o subedificaciones) con titularidad distinta al suelo; facilitar financiamiento y explotación económica de una construcción “independiente” del terreno.
2) Qué exige SUNARP para inscribirlo (lo que más observan): SUNARP (Registro de Predios) lo trata como un acto registral con reglas específicas:
2.1. Se abre una “partida especial” para la superficie, La inscripción del derecho de superficie abre una partida registral especial (no se queda solo como un asiento dentro de la partida del predio). Esa partida debe contener, como mínimo: que es una partida especial por superficie y la partida del predio base; si recae sobre o bajo el suelo (o ambos); el plazo; si es gratuito u oneroso y, si es oneroso, la contraprestación; el titular del derecho; el traslado de cargas y gravámenes anteriores, cuando corresponda.
Además: Si es sobre y bajo el suelo a favor del mismo titular, puede abrirse una sola partida especial o dos si el titular lo pide.
2.2. Anotación de correlación en la partida del predio, Simultáneamente, en la partida del predio “matriz” debe extenderse una anotación de correlación indicando que se abrió la partida especial de superficie.
2.3. Cuando se extingue, se cierra la partida especial, Al inscribir la extinción, el registrador cierra la partida especial y deja constancia en la partida del predio. Puede extinguirse por varias razones (y conviene ponerlas clarísimas en el contrato), pero la causa estrella es el plazo: la superficie es temporal por definición. Causas típicas de extinción del derecho o contrato de superficie: Vencimiento del plazo (o de su prórroga), La superficie no puede durar más de 99 años y, al vencimiento, se termina.
En ese momento, como regla general, el propietario del suelo adquiere lo construido (con reembolso del valor), salvo que el pacto diga otra cosa.
Renuncia del superficiario, El superficiario puede renunciar al derecho (pero debe hacerse con la formalidad y publicidad necesarias, sobre todo para proteger a terceros)., pero en superficie el término correcto es “superficiario”.)
Mutuo disenso (acuerdo para dejarlo sin efecto), Las partes pueden resolverlo de común acuerdo (“terminamos aquí”), y se inscribe la extinción.
Consolidación, Si una misma persona termina siendo dueña del suelo y de la superficie, la separación deja de tener sentido y el derecho se extingue por “consolidación”.
Resolución del contrato por incumplimiento (si así se pactó), Ejemplo típico: no pago del canon, no obtener licencias, construir distinto a lo pactado, etc. Esto no está “automático” por la ley registral: normalmente se hace valer por lo pactado y, si hay conflicto, con decisión judicial o título idóneo para inscripción.
Imposibilidad sobrevenida de ejecutar la edificación (según el caso), Doctrina y práctica reconocen que, si la finalidad del derecho se vuelve imposible (por causas no imputables o situaciones extremas), puede discutirse la extinción.
El Código Civil también recoge que la destrucción de lo construido NO extingue el derecho de superficie. Si el contrato está “flojo” en plazo, carácter oneroso o gratuito, contraprestación, o en si es sobre o bajo el suelo, SUNARP te lo va a observar porque esos datos son los que deben aparecer sí o sí en la partida especial.
2.4. 2) ¿Por qué se parece a un “alquiler largo”? Porque normalmente la superficiaria paga: un canon periódico (mensual/anual), o un precio único, o una fórmula mixta (cuota inicial + canon). Y el derecho se otorga por muchos años, para que el proyecto tenga sentido económico. Pero ojo, no es un contrato de arrendamiento. En el arrendamiento tú solo “usas”; mediante el contrato de superficie puedes llegar a ser propietario registral de la construcción mientras dura el plazo pactado.
3) Cómo debe venir armado el contrato: Para que el contrato funcione civilmente y también sea inscribible, tu minuta y escritura pública deberían dejar clarísimas: Identificación registral del predio (partida, oficina registral, ubicación) y del propietario del suelo. Objeto exacto: superficie sobre, bajo, o ambas; y qué comprende (p. ej., “un edificio”, “un piso adicional”, “un sótano”, etc.). Plazo (con fecha de inicio y fin). Precio/contraprestación si es oneroso (monto, forma de pago, reajustes, penalidades), o declarar que es gratuito. Facultades del superficiario: construir, mantener, modificar, independizar, obtener licencias, asegurar, alquilar, ceder, etc.
Obligaciones: licencias, seguridad, mantenimiento, tributos y servicios, seguros, responsabilidad frente a terceros. Reglas de cargas y/o gravámenes: si hay hipotecas/embargos previos, qué se traslada y cómo se informa.
Extinción y entrega: qué pasa al vencimiento, y si hay o no reembolso/compensación (esto es vital pactarlo con precisión, porque ahí nacen muchos pleitos).
4) El “choque” con el Código Procesal Civil: dónde explota el conflicto: El CPC no regula un “proceso de superficie” como proceso especial. Lo que hace el CPC es darte las vías procesales donde el derecho de superficie termina discutiéndose cuando hay conflicto.
Escenario A: Remate judicial del inmueble (ejecución forzada) Cuando hay remate de inmueble, el CPC regula cómo se transfiere y se inscribe la adjudicación (por ejemplo, vía partes judiciales/inscripción del acta y auto de adjudicación).
Si el derecho de superficie aparece después de un embargo inscrito y luego el bien es adjudicado, el conflicto se vuelve “procesal + registral”.
Escenario B: Tercería (si un tercero alega propiedad/derecho preferente), La tercería solo puede fundarse en la propiedad del bien afectado por medida cautelar o ejecución, o en el derecho preferente de pago. En pleitos de superficie, esto suele aparecer cuando alguien dice: “lo que está afectado es el suelo, pero la construcción es mía (por superficie)”.
5) Jurisprudencia y resoluciones reales
5.1. Cuando NO hay superficie “aunque suene parecido”, La Corte Suprema ha señalado (en un caso de “cesión de terreno con condición de construir”) que no bastan fórmulas ambiguas: para que exista superficie debe advertirse un acuerdo que realmente constituya ese derecho (no solo “permiso de construir”). Si el documento no fija con claridad plazo, carácter oneroso/gratuito y obligaciones, te expones a que el juez concluya que no era superficie (era otra figura, o un simple acuerdo de hecho).
5.2. Superficie vs embargo y remate: la reivindicación no era la vía, En Casación 1034-2015 (Arequipa), la propia sumilla advierte el choque entre un derecho de superficie otorgado después de una medida cautelar inscrita y la adjudicación por remate; y cuestiona que la reivindicación sea el camino adecuado para resolverlo. Además, en ese análisis aparece como telón de fondo el remate y la adjudicación conforme a reglas como el artículo 739 del CPC. En conflictos de superficie con ejecución judicial previa, elegir mal la pretensión (la “vía”) te puede hacer perder tiempo y el caso.
5.3. Tribunal Registral: sí se puede constituir superficie aun con construcciones ya existentes: La Resolución 702-2005-SUNARP-TR-L incluye como criterio que puede constituirse el derecho de superficie incluso cuando ya existen construcciones, mediante la transferencia de dichas construcciones a un tercero, reservándose el transferente la propiedad del suelo. Superficie no es solo “para construir desde cero”; también puede separar suelo y construcción ya existente, si se arma correctamente el título.
5.4. Subsuperficie y fideicomiso: ojo con quién debe intervenir, En la Resolución 1180-2010-SUNARP-TR-L, la sumilla sobre “derecho de subsuperficie” advierte que la superficie importa un acto de disposición temporal y que, si existe un fideicomiso, puede requerirse la intervención del titular del dominio fiduciario (no solo del superficiario) para constituir ese derecho. Si el predio está en estructuras como fideicomiso, la legitimación para firmar puede ser el punto crítico.
6) Ejemplos reales:
A.- “Te cedo el terreno para que construyas”, Si no hay estructura clara de superficie (plazo, contraprestación, contenido del derecho), el conflicto puede terminar en Suprema concluyendo que no era superficie.
B.- Superficie constituida después de un embargo inscrito, Si el bien llega a remate y adjudicación, el debate se “procesaliza”: qué derecho sobrevive, con qué pretensión se discute y cómo se relaciona con el remate (CPC).
C.- Separación formal de suelo y fábrica ya existente, El Tribunal Registral admite la constitución de superficie con construcciones previas, si el título transfiere la construcción y reserva el suelo.
Dicho esto: El contrato de superficie funciona bien cuando cumple tres cosas a la vez: Define sin ambigüedades (plazo, alcance sobre/bajo, precio o gratuidad, titularidad y obligaciones). Nace listo para SUNARP (porque la partida especial exige datos mínimos). Se anticipa al conflicto (embargos, hipotecas, remates y tercería son los “puntos calientes” procesales).
“En la superficie, el inversor no compra el terreno: obtiene un derecho temporal normalmente de largo plazo, para construir y explotar su edificación. En la práctica, se parece a un alquiler de décadas: se paga un canon y se pacta un plazo suficientemente extenso para recuperar la inversión. Pero a diferencia del arrendamiento, aquí la construcción puede tener una titularidad separada e inscribirse en una partida especial.”
“Las renovaciones deben pactarse de forma expresa y, si se quiere oponer frente a terceros, formalizarse e inscribirse.”
superficie = posibilidad de propiedad separada de la construcción por tiempo.
“Aunque muchas personas lo comparan con usufructo o arrendamiento, la superficie es otra figura: se diseña para proyectos donde la construcción se maneja como patrimonio separado durante el plazo.”