Por: YARY VALENCIA FREITAS
Abogada especialista en saneamiento y formalización de predios
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Si usted vive en una casa que aparentemente no es suya, porque no es el titular registral, pero ha sido el posesionario de ese inmueble por más de 10 años, viviendo con su familia y pudiendo demostrarlo con documentación, entonces reuniría los requisitos para acceder a un proceso de Prescripción Adquisitiva de Dominio y convertirse de posesionario a propietario mediante el artículo 950° del Código Civil.
La Prescripción Adquisitiva de Dominio
La prescripción adquisitiva de dominio es una figura jurídica muy antigua, que se remonta a la época romana, donde los soldados romanos accedían a la Usucapión sobre tierras del estado para dedicarse a la agricultura y ganadería. Actualmente, nuestro código civil protege esta figura, que es una forma de adquisición originaria de la propiedad a través de la posesión de un bien inmueble por un periodo de tiempo determinado. Esto se suma a otros requisitos como la posesión continua, pacífica, pública y como propietario.
Adquisición de Forma Originaria
Se denomina adquisición de forma originaria (que da origen a algo nuevo) porque el registro cierra la partida electrónica del antiguo titular registral y abre una nueva partida electrónica a nombre del usucapiente, ya sea por orden judicial o solicitud notarial. El requisito fundamental es la posesión, en concordancia con el Artículo 950 del Código Civil. Sin embargo, estos requisitos deben ser especiales y copulativos.
Requisitos de la Posesión
Posesión Continua
No es imprescindible que el usucapiente ejerza por sí mismo y durante toda su vida actos posesorios, como el cultivo de la tierra, la presencia en el inmueble, la conservación de la cosa, el pago de impuestos, o la defensa contra terceros. Los actos realizados a través de agentes o empleados son igualmente válidos. Tampoco es necesario que la posesión la continúe una misma persona; la ley permite que el sucesor pueda unir a su posesión la de su predecesor (accessio posesiónis). Por lo tanto, la continuidad es de carácter relativo, no necesariamente permanente, bastando con probar el ejercicio de alguno de los atributos de la propiedad (usar y disfrutar) en un tiempo inicial y otro posterior, presumiéndose la posesión en el tiempo intermedio.
Posesión Pacífica
La posesión pacífica es de carácter relativo y se considera así incluso cuando el poseedor recurre a la “defensa posesoria”, ya que la ley le brinda esa tutela.
Posesión Pública
Quien posee no debe temer que su posesión sea conocida; debe actuar con la naturalidad que le daría tener un derecho legítimo. No adquirirá quien se introduce subrepticiamente en un inmueble y permanece oculto con la intención de que el propietario no lo descubra. Si la posesión es clandestina, no podría considerarse que el propietario ha abandonado la posesión. La posesión debe manifestarse para que terceros, especialmente el dueño, puedan advertir la existencia del poseedor en el inmueble. La posesión pública implica que el ejercicio de alguno de los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) pueda ser advertido por las personas que residen cerca del inmueble o pasan por sus alrededores.
Posesión Como Propietario
Quedan excluidos los poseedores con posesión inmediata, como arrendatarios, usufructuarios, usuarios, comodatarios, anticresistas, retenedores y depositarios. Para adquirir por prescripción, el poseedor no solo debe ejercer uno de los atributos de la propiedad, sino comportarse como si tuviera todos ellos. Esto significa que el poseedor ejerce los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) y se comporta como si realmente fuese el dueño (animus domini), excluyendo a quienes poseen el bien en virtud de un título conferido por el dueño.
La Prescripción Adquisitiva de Dominio Corta (o de Buena Fe)
A diferencia de la prescripción adquisitiva de dominio larga (o de mala fe), que requiere 10 años junto con los requisitos mencionados, la prescripción adquisitiva de dominio corta (o de buena fe) requiere del paso de 5 años.
El Justo Título y la Buena Fe
El Justo Título
El justo título es un acto jurídico constitutivo de derecho que cumple con todos los requisitos legales para transmitir la propiedad de un bien, pero está viciado porque el transferente carece del derecho de disponer de dicho bien. Sin embargo, este acto es la causa jurídica de la posesión del prescribiente. Esto implica que quien transfiere el bien podría tener el uso y disfrute, pero no la disposición, es decir, podría tener cualquier otro derecho real (uso y habitación, usufructo, superficie, servidumbre, etc.) excepto el de propiedad. La característica principal del justo título es que su vicio reside únicamente en la calidad personal del transferente, cumpliendo con todos los demás requisitos legales para transferir la propiedad. Es importante que este acto jurídico no esté sujeto a una causal de nulidad absoluta, ya que en ese caso carecería de idoneidad y no sería justo. Sin embargo, sí habría justo título en casos de nulidad relativa (anulabilidad).
La Buena Fe
Respecto a la buena fe, el poseedor debe haber actuado con la convicción de ser el legítimo propietario del bien que posee. La buena fe no es solo un estado anímico subjetivo, sino que debe corresponder a un elemento causal y objetivo: el justo título. Sin el justo título, no hay explicación racional para los fenómenos anímicos. Lo crucial es que la buena fe esté presente en el momento de la adquisición del bien; en ese instante, el comprador no debe tener dudas de que está adquiriendo del verdadero propietario. Si se descubre un error posteriormente, este no se consideraría. Por lo tanto, para la prescripción adquisitiva corta o de cinco años, es indispensable contar con una buena fe subjetiva (creencia) y una buena fe objetiva (comportamiento). El adquirente creerá (buena fe subjetiva) que recibe el bien de quien tiene el poder de disposición para transferirlo, basándose en el justo título (buena fe objetiva). El justo título es la causa de la creencia de que se adquiere de quien tiene el poder real de disposición para transferir el bien.
Conclusión
En conclusión, ambas prescripciones, la larga o la corta, comparten los mismos requisitos. Lo que las diferencia es la presencia del justo título y la buena fe. Además, se deben cumplir los requisitos estipulados en el Artículo 505 del Código Procesal Civil, que determina otros requisitos para anexar a la demanda.