El título supletorio es un procedimiento legal que sirve para crear o completar el “título” que falta cuando una persona sí es dueña en la realidad, pero no tiene documentos suficientes para lograr la primera inscripción del predio en SUNARP. Dicho de forma simple: Es el “puente” que convierte una propiedad que existe en los hechos (posesión, pagos, reconocimiento, documentos incompletos) en una propiedad que puede abrir su primera partida registral.
El trámite puede ser notarial o judicial;
Antes de que el notario tramite tu título supletorio, debes llevar un documento oficial emitido por Registros Públicos (SUNARP) que certifique la situación registral del predio.
¿Para qué sirve esa “certificación del Registro”?
Sirve para que el notario no trabaje a ciegas y tenga una prueba oficial de que: Ese predio no está inscrito (o no figura con inscripción previa en la partida correspondiente), y/o Cuál es exactamente su estado registral (si existe algún antecedente, duplicidad, superposición, inscripción previa, etc.).
¿Cuál es la idea de fondo?, Evitar que alguien use el título supletorio para “inmatricular” algo que ya está inscrito o que tiene un problema registral previo. Es un filtro de seguridad para proteger a terceros y al propio sistema registral.
La certificación es como el “récord oficial” de SUNARP que el notario debe revisar antes de empezar, para confirmar que el predio realmente necesita primera inscripción.
1) Lo que pide el art. 6.3 de la Ley 27333 (en sencillo), El art. 6.3 dice, en esencia, que antes de tramitar el título supletorio ante notario, el solicitante debe presentar una certificación del Registro de Propiedad Inmueble que confirme que el inmueble “no se encuentra inmatriculado” (o sea, no tiene primera inscripción de dominio o simplemente no está inscrito).
La idea es que el notario (y luego el Registro) tengan un respaldo oficial de SUNARP de que sí corresponde una primera inscripción y no se está intentando “duplicar” un predio ya inscrito.
2) El “Certificado negativo del registro de predios de propiedad inmueble” que SUNARP describe en su portal se tramita consignando el nombre de la persona natural o jurídica y su costo es “por persona”. Es decir, ese certificado es típicamente negativo de propiedad (por titular/persona), no necesariamente “por predio”. En cambio, lo que exige el art. 6.3 para título supletorio es una certificación respecto del inmueble, en el sentido de que ese inmueble no está inmatriculado. Lo que necesitas para título supletorio es una certificación registral que acredite que el inmueble no está inscrito (no inmatriculado).
“La Ley 27333 exige que el solicitante presente al notario una certificación de SUNARP que confirme que el inmueble materia del trámite no se encuentra inmatriculado, es decir, que no cuenta con primera inscripción.”
EJEMPLOS REALES:
Imagina que Doña Rosa vive hace años en una casa que todos en el barrio reconocen como suya. Paga tributos, arregla la vereda, tiene agua y luz… pero cuando quiere vender o pedir un préstamo, le dicen: “Señora, su propiedad no está inscrita. Sin inscripción, es como si al sistema le faltara la ‘partida de nacimiento’.” Ahí aparece el título supletorio: no es magia, es un puente legal para llegar a la primera inscripción de dominio cuando no hay títulos suficientes.
Base legal clave: Art. 2018 del Código Civil: para la primera inscripción se exhiben títulos por 5 años o, si no, se recurre a títulos supletorios.
Código Procesal Civil (CPC), arts. 504–508: regula el trámite judicial como proceso abreviado.
Ley 27333, art. 6.3: exige una certificación del Registro (SUNARP) para la vía notarial.
D.S. 035-2006-VIVIENDA (TUO Reglamento Ley 27157), art. 37: reglas para la vía notarial (cuándo procede y qué se acredita).
El problema real (POR QUÉ EXISTE ESTE TRÁMITE DE TITULO SUPLETORIO)
Doña Rosa no está “sin dueño”. Está sin documentos suficientes para entrar al Registro. Y el Registro, para abrir una partida, exige un soporte mínimo. Por eso el título supletorio existe: para suplir ese vacío documental y permitir la primera inscripción.
La primera pregunta clave (¿ADONDE ACUDO? ¿AL NOTARIO O AL JUZGADO?)
Doña Rosa puede elegir estas dos posibilidades: “Tenemos dos puertas: notario (asunto no contencioso) o Poder Judicial (proceso abreviado).”
Vía notarial: cuando el caso es “ordenado”, sin conflicto fuerte, y encaja en el Reglamento.
Vía judicial: cuando conviene un proceso con mayor control judicial (o hay riesgos de oposiciones).
Para que el diagnóstico esté correcto y acorde con los requisitos, la “casa” debe necesitar primera inscripción. Aquí viene la regla de oro. El título supletorio sirve para primera inscripción, o sea: el predio no debe estar ya inmatriculado.
¿CÓMO LO PRUEBAS SIN DISCUSIÓN?, Con la exigencia más “simple y poderosa” de la Ley 27333, art. 6.3: Debes llevar al notario una certificación de SUNARP que diga, en esencia, que ese inmueble no está inmatriculado.
Es como pedirle al Registro el “récord oficial” que confirma: “esta casa todavía no tiene partida de nacimiento”.
¿Por qué a veces piden 5 años y a veces no? Aquí el Reglamento (D.S. 035-2006-VIVIENDA, art. 37) lo explica de forma muy práctica:
La vía notarial procede en dos escenarios: Si no hay títulos, debes acreditar por lo menos 5 años de posesión. Si sí hay título(s), pero no cumplen la antigüedad que pide el art. 2018 CC, igual procede la vía notarial (y el énfasis ya no es “probar 5 años”, sino suplir la antigüedad documental).
Si Doña Rosa no tiene papeles: el sistema le pide “historia” (posesión acreditable). Si tiene papeles, pero “muy recientes” o incompletos para Registro: el sistema le pide “ordenar la carpeta”.
Contar la historia, de cómo doña Rosa adquirió el predio, decir “quién vendió” o “de dónde viene” su derecho), El CPC, para la vía judicial, es claro en su estructura: la demanda se dirige contra el inmediato transferente o anteriores sucesores (porque la idea es “completar” el título faltante).
Doña Rosa tiene que contarle al juez una historia verificable: “Lo compré a Don Luis, que lo tenía desde antes…” y esa historia debe tener nombres, fechas, forma de adquisición etc. Por ese motivo, los vecinos y la publicidad: “que el barrio se entere”, ¿Por qué se publican avisos? Porque el título supletorio puede afectar a terceros, y el sistema dice: “Si alguien se cree con derecho, que lo diga.”
En la vía judicial, el CPC exige publicaciones del extracto (y reglas específicas para ciertos casos). Exige poner un cartel legal: “Voy a formalizar mi derecho. Si alguien tiene objeción real, que aparezca.”, cuando el Estado pone un “filtro” extra, En ciertos supuestos del CPC, antes de sentenciar se pide dictamen del Ministerio Público, y si el dictamen es contrario y no hay apelación, puede elevarse en consulta.
Pone un doble candado: “no basta con que nadie proteste; también revisa un órgano que cuida el interés público”.
¿Qué vigila SUNARP cuando llega el parte?, El Tribunal Registral ha recordado que el procedimiento notarial de títulos supletorios se apoya en el Reglamento y la Ley 27333, y revisa el cumplimiento de exigencias como certificación registral y aspectos procedimentales relevantes es la Resolución 2089-2020-SUNARP-TR-L).
- A) Si vas por NOTARIO, Doña Rosa debe llevar: Certificación SUNARP que indique que el inmueble no está inmatriculado (art. 6.3 Ley 27333). Si no tiene títulos: pruebas para acreditar 5 años de posesión (art. 37 del TUO). Si tiene título(s) pero no alcanzan: sustento de esa situación para suplir lo que pide el art. 2018 CC.
- B) Si vas por PODER JUDICIAL, Doña Rosa debe preparar junto a su abogada, una demanda contra el transferente o anteriores sucesores). Relato ordenado: cómo adquirió, desde cuándo posee, y datos relevantes del predio. También deberá hacer por orden judicial publicaciones para avisar a terceros.
En ciertos casos: dictamen del Ministerio Público y posible consulta.
La vía judicial suele ser más segura por el esquema de emplazamiento, publicidad, dictámenes y control del proceso abreviado del CPC y la sentencia sale con orden de registro.
El título supletorio es la historia que el Derecho acepta cuando faltan papeles, pero sobran realidad y coherencia. Es el puente para que una propiedad “de hecho” pueda convertirse en una propiedad inscribible y defendible frente a terceros, con un requisito esencial: que el predio realmente necesite primera inscripción y eso se respalde con la certificación registral