1. Una escena muy común: Un comprador firma una compraventa de un lote, paga el
precio, se instala con su familia, construye, paga predial y arbitrios… pero nunca logra
inscribir su derecho en Registros porque descubre, años después, que el vendedor no
era propietario inscrito o que el título tenía un vicio formal.
¿Perdió todo? No necesariamente. Ese contrato —imperfecto como modo de
adquirir— puede ser usado como un justo título de forma correcta en un proceso de
prescripción adquisitiva de dominio, se convierte en la llave para obtener una
sentencia que declare la propiedad a su favor.
2. Base normativa: qué dicen el Código Civil y el Código Procesal Civil: El “justo
título” aparece en el artículo 950 del Código Civil, que regula la prescripción adquisitiva
de dominio: La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión
continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los
cinco años cuando median justo título y buena fe.
Es decir:
10 años → prescripción “larga” o extraordinaria.
5 años → prescripción “corta” u ordinaria, solo si hay justo título y buena fe.
El Código Civil no define qué es “justo título”; su contenido se ha construido basado en
la doctrina y, sobre todo, jurisprudencia de la Corte Suprema.
En el plano procesal, el Código Procesal Civil establece que: La prescripción
adquisitiva judicial se tramita en proceso abreviado, conforme al artículo 486 inciso 2
CPC (“título supletorio, prescripción adquisitiva y rectificación de áreas o linderos
perimétricos”).
El artículo 505 CPC fija requisitos especiales de la demanda de prescripción (tiempo
de posesión, forma de adquisición, identificación precisa del bien, colindantes, etc.),
que la Corte ha calificado como exigencias de admisibilidad, no de procedencia.
3. ¿Qué es exactamente un “justo título”?
La Corte Suprema ha ido afinando el concepto: La Casación 3905-2017 La Libertad
precisa que el justo título, para la prescripción adquisitiva corta, debe entenderse como
un acto jurídico cuya finalidad es transmitir a título singular un derecho real, es decir,
un acto traslativo de dominio (compraventa, permuta, adjudicación, etc.).
A su vez, en la Casación 61-2018 Lima Este, citando la Casación 3323-2013 Lima, se
describe al justo título como un instrumento legal “imperfecto” que busca transferir la
propiedad, pero cuyos efectos no se producen por causas ajenas al adquirente (por
ejemplo, el vendedor no era propietario, hubo un defecto registral, etc.).
De allí podemos extraer una definición operativa: Justo título es el acto jurídico
formalmente idóneo para transferir la propiedad, que el adquirente obtuvo de
buena fe, pero que no produjo la transferencia por un defecto externo (falta de
dominio del transferente, problema registral, formalidad pendiente, etc.). No
basta cualquier documento: debe ser un título traslativo de dominio. Por eso la
Corte insiste en diferenciarlo de simples contratos posesorios o de uso.
4. Ejemplos claros: ¿cuándo hay justo título y cuándo no?
4.1. Compraventa otorgada por quien no era propietario
Supuesto: escritura pública de compraventa de un lote, debidamente firmada y
elevada a escritura, pero el vendedor no era el titular registral o su derecho estaba
viciado.
Análisis: el contrato es traslativo de dominio y cumple la forma. No transfirió
válidamente la propiedad, pero sí es justo título para la prescripción corta, siempre que
el comprador haya actuado de buena fe (creyendo razonablemente que el vendedor
podía disponer).
4.2. Escritura pública imperfecta o no inscrita
Supuesto: escritura pública de compraventa no inscrita por pérdida del parte notarial,
errores registrales, defectos subsanables que nunca se corrigieron, etc.
Análisis: la Corte ha reconocido, en casos como la Casación 3948-2017 Huánuco,
que estas escrituras pueden funcionar como título imperfecto que justifica la posesión
y habilita la prescripción, reduciendo el plazo a cinco años cuando concurren buena fe
y justo título.
4.3. Contrato de cesión de posesión: En la Casación 3905-2017 La Libertad, la
Corte analiza si un contrato de cesión de posesión puede ser justo título. Concluye que
el juez debe verificar si ese instrumento, por su contenido concreto, es realmente un
acto traslativo de dominio o solo un acuerdo posesorio. Si solo se cede la mera
posesión, sin vocación de transmitir propiedad, no hay justo título.
Es decir: no por llamarse “cesión” o “traslado” de algo ya es justo título; importa el
contenido jurídico.
4.4. Títulos que NO son justo título: En general, no califican como justo título para
prescripción de dominio: Arrendamiento, anticresis, comodato, usufructo → otorgar
uso o disfrute, pero no propiedad. Promesa de compraventa sin ejecución → es un
precontrato; no transmite dominio. Documentos puramente administrativos
(constancias municipales, certificados de posesión) → sirven como indicios de
posesión, pero no son actos traslativos de dominio.
5. ¿Para qué sirve el justo título en la prescripción adquisitiva? Su función es
doble:
Reducir el plazo de posesión exigido por el artículo 950 CC:
Sin justo título → 10 años.
Con justo título y buena fe → 5 años.
Reforzar el animus domini: el poseedor no ocupa “de cualquier modo”, sino
amparado en un negocio jurídico que quiso convertirlo en propietario. Esto se valora
fuertemente a la hora de juzgar la seriedad y estabilidad de la posesión.
El II Pleno Casatorio Civil (Casación 2229-2008 Lambayeque) fijó que, para la
prescripción, deben concurrir copulativamente: posesión pública, pacífica, continua y
como propietario, más el tiempo legal (5 o 10 años). El justo título entra como
condición adicional para configurar la prescripción corta.
6. Cómo usar el “justo título” en un proceso judicial? (y cuándo conviene hacerlo):
6.1. Redacción de la demanda: En la demanda de prescripción adquisitiva (proceso
abreviado); Precisa el tipo de prescripción: Señalar expresamente que se demanda
prescripción adquisitiva ordinaria de cinco años, al amparo del artículo 950 segundo
párrafo CC, por mediar justo título y buena fe. Identifica el justo título como eje de la
pretensión: Individualizar el contrato (compraventa, adjudicación, etc.), su fecha,
notario, intervinientes. Describir por qué es acto traslativo de dominio y por qué no
surtió efectos (falta de inscripción, vendedor no propietario, etc.).
Conectar el título con la posesión: Señalar la fecha desde la cual, en virtud de ese
título, el demandante ingresó en posesión como propietario, y cómo se ha mantenido
así hasta la fecha (posesión pacífica, pública, continua).
Diagnosticar si cumple con el artículo 505 CPC: Tiempo de posesión y de sus
causantes; forma de adquisición; identificación precisa del inmueble con planos y
colindantes; personas con derechos inscritos, etc. La jurisprudencia (Cas. 1746-2009
Cusco y Cas. 599-2017 Lima) ha reiterado que estos son requisitos de admisibilidad,
pero su incumplimiento injustificado puede generar problemas serios.
6.2. Debes tener una estrategia probatoria: Para que el juez reconozca el justo
título, conviene: Adjuntar el documento original o copia legalizada del contrato
invocado. Acreditar el pago del precio (vouchers, letras, transferencias). Incorporar
recibos de predial, arbitrios, servicios, que muestren que el demandante se comportó
como propietario.
En caso de cuestionamiento de firmas, pedir pericia grafotecnica. La Casación
3905-2017 La Libertad anuló una sentencia porque la Sala no motivó adecuadamente
si un contrato de cesión de posesión constituía o no justo título; la Corte exigió una
valoración razonada del instrumento como presupuesto esencial de la pretensión.
7. Jurisprudencia clave para apuntalar una demanda fundada:
Casación 3905-2017 La Libertad, Define el justo título como acto jurídico traslativo de
dominio y ordena que el juez motive expresamente si el contrato aportado cumple o no
ese rol.
Casación 61-2018 Lima Este (citando Cas. 3323-2013 Lima), Entiende el justo título
como instrumento legal imperfecto que no produjo la transferencia por causas
externas, pero que legitima al poseedor para acudir a la prescripción corta del artículo
950 CC.
Casación 2782-2018 Cusco, Corrige un criterio errado según el cual la existencia de
un título válido y eficaz impediría acudir a la prescripción. La Corte afirma que el justo
título no excluye la prescripción, sino que puede fundamentarla, reduciendo el plazo si
además hay buena fe.
Casación 1017-2019 La Libertad, Reitera que la prescripción corta exige concurrencia
copulativa de justo título, buena fe y cinco años de posesión continua, pacífica y
pública como propietario; si falta uno de estos requisitos, la demanda debe
desestimarse.
II Pleno Casatorio Civil – Casación 2229-2008 Lambayeque, Precedente vinculante
que sistematiza los elementos de la prescripción adquisitiva de dominio. Se le cita
constantemente para evaluar la calidad de la posesión (pública, pacífica, continua, con
animus domini).
8. Por qué conviene trabajar bien el justo título en una demanda?, En la práctica,
muchos procesos de prescripción se pierden no porque falte posesión, sino porque la
demanda no explica ni prueba bien el rol del título que originó esa posesión.
Se debe construir una teoría del caso clara en torno al justo título permite: Reducir el
plazo exigido de 10 a 5 años cuando corresponde. Mostrar a la Sala que no se trata de
un “ocupante oportunista”, sino de quien confió en un contrato formal y mantuvo su
posesión de manera seria. Apoyar el petitorio en una jurisprudencia robusta que
respalde la declaración fundada de la demanda.
En otras palabras, el justo título es la figura que permite que un contrato “cojo” frente al
Registro se transforme, a través de la sentencia de prescripción, en un derecho de
propiedad pleno, oponible frente a todos. Y bien trabajado en la demanda, en la
prueba y en los alegatos, puede marcar la diferencia entre una pretensión rechazada y
una prescripción adquisitiva declarada fundada en todos sus extremos.