Autora: Yary Valencia Freitas
Especialización: Abogada y Maestra (con especialización en saneamiento de predios)
Contacto: yary.valencia.f@gmail.com
Plazo y exigencia del pago del impuesto
Según la normativa, el vendedor dispone de un plazo de hasta 30 días tras recibir el pago por la venta de su bien inmueble para efectuar el pago del tributo correspondiente, fijado en una tasa del 5%. Sin embargo, los notarios exigen el pago del impuesto antes de la firma de la escritura pública, para insertar el recibo de pago en el instrumento notarial. Aunque las razones de esta práctica siguen siendo desconocidas, esta costumbre se ha arraigado sin un sustento claro.
Ventas de casas de segundo uso
Es importante tener en cuenta que las ventas de casas de segundo uso también están sujetas al pago de impuestos, en conformidad con la ley de impuesto a la renta. Si estás considerando vender una propiedad que adquiriste en el pasado, deberás asumir el pago de rentas de segunda categoría, lo que implica destinar una parte de las ganancias a la Superintendencia Nacional de Aduanas y Administración Tributaria (Sunat).
¿Qué son las rentas de segunda categoría?
De acuerdo con la Sunat, las rentas de segunda categoría se generan cuando las personas naturales obtienen ingresos por ciertas actividades y operaciones especificadas en el artículo 24 de la Ley del Impuesto a la Renta, y los ingresos por ventas de propiedades inmobiliarias entran en esta categoría.
¿Cómo se calcula el impuesto?
Se pagará sobre la ganancia obtenida como resultado de la venta. Esto implica la diferencia entre el valor actualizado de adquisición, basado en el Índice de Corrección Monetaria proporcionado por el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), y el valor de venta. Sobre esta diferencia se aplicará una tasa del 5%.
Excepciones al pago del impuesto
No se requerirá el pago del impuesto en los siguientes casos:
- La propiedad se adquirió antes de 2004.
- La propiedad vendida es la residencia habitual del vendedor.
- Se vende a un precio igual o menor al costo de adquisición (sin ganancia).
- La venta constituye una renta de tercera categoría por habitualidad.
En estos casos, se debe presentar al notario una “Comunicación de no estar obligado a pagar el impuesto definitivo de segunda categoría” para que la venta se eleve a escritura pública.
Declaración y pago del impuesto
El vendedor debe obtener previamente su número de Registro Único de Contribuyentes (RUC). La declaración y el pago se realizarán en el mes en que se reciba el ingreso, según el último dígito del RUC y el calendario de vencimientos de Sunat.
Opciones de declaración
Existen dos modalidades:
- Declaración y pago conjunta: mediante el formulario virtual 1665 en Sunat Virtual.
- Declaración y pago por separado: primero se paga con el formulario 1662 (boleta de pago en banco autorizado), luego se declara en el formulario virtual 1665, registrando el pago en la casilla “pagos previos”.
Ejemplo práctico
Si adquiriste una propiedad en enero de 2020 por S/ 275,000 y la vendiste en mayo de este año por S/ 380,000, corresponde pagar el impuesto porque no se mantuvo como vivienda habitual por al menos dos años.
Cálculo:
- Valor actualizado de adquisición (según Índice MEF): S/ 297,000
- Precio de venta: S/ 380,000
- Ganancia: S/ 83,000
- Impuesto (5% sobre ganancia): S/ 4,150