Conforme a la Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (Resolución N.º 340-2008-SUNARP/SN de fecha 26 de diciembre de 2008), el Reglamento Interno es aquel negocio jurídico —en la terminología del Código Civil, acto jurídico— en el cual la declaración de voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales. Así pues, la eficacia real se aprecia claramente del hecho de que el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios, transformando una situación dominial normalmente independiente en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes.
El Reglamento Interno es el conjunto de disposiciones que regulan la propiedad exclusiva y común. Debe contener obligatoriamente la determinación de la unidad inmobiliaria matriz y de los bienes de propiedad exclusiva y propiedad común; los derechos y obligaciones de los propietarios; la relación de servicios comunes; los porcentajes de participación que correspondan a cada propietario en los bienes comunes y en los gastos comunes; el régimen de la junta de propietarios, sus órganos de administración y sus facultades y responsabilidades; el quórum, votaciones, acuerdos y funciones de la junta de propietarios; así como cualquier otro pacto lícito.
La mayoría de resoluciones del Tribunal Registral definen al Reglamento Interno como el estatuto que contiene la descripción de las secciones de propiedad exclusiva, usos, zonas comunes, porcentajes de participación, derechos y obligaciones de los propietarios, régimen de la junta de propietarios como sesiones, quórum, votaciones, acuerdos, entre otros, donde los propietarios de un inmueble bajo este régimen pactan lo ya referido.
Creemos que el Reglamento Interno es fundamentalmente importante en la propiedad horizontal, vale decir, cuando se vive y comparten áreas comunes —por ejemplo, en un edificio, condominio o quinta— porque nosotros y nuestras familias no estamos solos en la propiedad. No ocupamos una unidad inmobiliaria exclusiva; también le pertenece a otras personas y sus familias. Por lo tanto, tendremos derechos y obligaciones con nosotros respecto a los demás propietarios que tengan derechos sobre las áreas comunes que nosotros también ocupamos. Es la reglamentación de las normas de la convivencia social, de los derechos y deberes de todos los vecinos.
Para todas las personas o familias que están pensando en comprar un departamento en un edificio, deberán leer muy bien el Reglamento Interno, ya que es un instrumento legal donde están reguladas las costumbres de todos los propietarios. Asimismo, están inscritos los porcentajes de las participaciones de cada propietario. Ejemplo: si yo tengo dos departamentos, tendré más porcentaje de participación en la junta de propietarios, pero también tendré que contribuir más económicamente frente al que tiene un solo departamento. Si yo tengo dos departamentos, tendré dos votos para elegir a la junta directiva o junta de propietarios.
En el Reglamento Interno se determinan los acuerdos de los propietarios, que lo hacen por criterios preventivos y medidas de control para la buena convivencia social. Ejemplo: si yo soy amante de las mascotas y tengo dos perritas que hacen ruido y ladran mucho porque ven pasar los carros, y en el Reglamento Interno está prohibido tener mascotas, yo no puedo ir a vivir a ese edificio. O si soy fumador empedernido y en las áreas comunes del edificio no se puede fumar, no puedo ir a vivir en ese edificio. O si me gusta hacer fiestas de amanecida con volumen alto y en el Reglamento Interno dice que solo se puede hacer una fiesta hasta las 23 horas, yo no puedo vivir en ese edificio.
Por eso decimos que es de fundamental importancia leer bien todos los acuerdos que están plasmados en el Reglamento Interno. ¿Se puede modificar? Por supuesto que sí, con el acuerdo de la mayoría de la junta de propietarios.
El Reglamento Interno y la elección de la junta de propietarios deben efectuarse siguiendo las reglas señaladas en los artículos 19 al 23 del D.S. 035-2006-VIVIENDA.