Por: YARY VALENCIA FREITAS
INTRODUCCIÓN
Nos encontramos frente a una institución de derecho real sumamente importante; si bien es cierto que en el Perú esta institución no es antigua, en otros países es de vieja data. La propiedad horizontal es una nueva forma de propiedad, donde los departamentos o pisos están distribuidos unos sobre otro o por ambos costados. Este tipo de propiedad nació estrechamente vinculada al dinamismo ligado a la movilidad social de las personas desprovistas de servicios básicos al interior del país.
En el pasado era inimaginable que una familia viva en un espacio de 70 m²; las familias estaban acostumbradas a vivir en casas construidas en lotes relativamente grandes y unifamiliares. Hoy en día, una persona compra en un edificio un departamento de 70 m² —que sería igual a 7 x 10— a eso se le llama propiedad exclusiva, porque pertenece a un solo propietario. Sin embargo, esta propiedad convive con otra que es la propiedad común, que son los pasillos, los muros portantes, el sistema eléctrico, los ascensores, la puerta de entrada, los jardines, la piscina, el alcantarillado, la fachada, el sistema de tuberías de agua, etc. Este tipo de propiedad es especial, es diferente; por eso afirmo que es una nueva forma de propiedad, ya que la exclusiva está conviviendo de forma armónica con la propiedad común.
Los propietarios de la propiedad exclusiva saben que están comprando 90 m², 100 m², 120 m², etc., dentro del edificio. Saben dónde comienza su inmueble y dónde termina, si cuenta o no con balcones, terrazas, etc. Cuando salen de sus áreas exclusivas, se encuentran con las áreas comunes del edificio, que les pertenece también a otras familias, otros propietarios. Los pasadizos, las escaleras, los ascensores, las columnas de edificación, los jardines y el mismo terreno sobre el que se construyó son áreas comunes que están determinadas por medio de porcentajes en el reglamento interno.
Un estudio sobre migraciones internas en el Perú, elaborado por el Dr. Aníbal Sánchez, señala que nuestro país, en el período 1940–1993, experimentó una fuerte movilización demográfica campo-ciudad y una creciente urbanización, ya que la población urbana creció de 35% a 70%, mientras que la población rural se redujo de 64% a 29%.
En el Perú, la legislación y la regulación sobre desarrollo urbano de vivienda ha seguido un impulso reactivo más que proactivo. La presión de la migración social obligó al Estado a dar soluciones rápidas para ser implementadas a corto plazo. De ahí que nos encontramos con un escenario con alta informalidad en los cinturones de la gran Lima, vale decir los sectores D, E. Me refiero a la informalidad de la autoconstrucción, en la que estos actos de sobrevivencia no están regulados por ninguna entidad estatal. La gente trata de sobrevivir sin luz, sin agua, menos con desagüe, con la esperanza de que en algún momento de su historia el Estado llegue a esos pueblos olvidados y los doten de servicios básicos.
En el periodo de gobierno de Alberto Fujimori hasta el gobierno de Alan García (2006–2011), el Estado, por medio del Ministerio de Vivienda, promocionó e impulsó en su sector Fondo Mi Vivienda las viviendas de interés social. Asimismo, motivó al sector privado a la construcción de grandes multifamiliares, departamentos para todas las opciones. Hoy los jóvenes, o las familias jóvenes, pueden acceder a un departamento a bajo costo, cosa imposible en el pasado.
Una nueva realidad que exige un nuevo régimen jurídico específico para el derecho real de propiedad horizontal.
HISTORIA
Este tipo de propiedad es muy antigua en la práctica. Esta investigación nos lleva hacia las polis en Grecia y las civitas en Roma, donde encontramos manifestaciones o antecedentes de edificaciones de forma vertical. Se encontraron rastros de propiedad horizontal en Roma, donde escaseaba el espacio habitable para albergar a las nacientes familias. Era un sistema de vivienda de ahorro de espacio y de dinero.
Ejemplo: cuando moría el pater familia, los hijos, por respeto —a pesar de que podían vender su alícuota parte— no lo hacían y construían para vivir con su nueva familia, pero junto a su madre viuda. Otro ejemplo: se encontraron rastros donde algunas viviendas romanas tenían doble piso, el primer piso destinado a la nobleza y el segundo piso a las mujeres y a la servidumbre.
Según el historiador Mario Bendersky, los romanos compraban y vendían partes del edificio; por lo tanto, aunque un edificio no tenía muchos pisos, sí contaba con propietarios diferentes que compartían áreas comunes. Por lo tanto, los romanos ingresaron al tráfico inmobiliario ese tipo de propiedad incipiente, que luego alcanzó su máximo apogeo en la Italia de la Edad Media y de allí se ha extendido al mundo.
SOBRE LA LEGISLACIÓN NACIONAL
En el Perú, tanto la codificación como la legislación y, consecuentemente, la regulación y el régimen jurídico de la propiedad horizontal han estado en constante discusión, motivando cambios o ajustes progresivos no del todo satisfactorios. Esto se debe a que las reformas legales han ocurrido junto con las reformas políticas, determinándose una persistente brecha con relación a la dinámica del desarrollo urbano y la urbanización, el mercado y tráfico inmobiliario, y sobre todo, la realidad socioeconómica. Esas particularidades, que no son ajenas al desarrollo de América Latina, han contribuido a la preminencia de la informalidad por sobre los propósitos oficiales de profundizar en los conceptos de posesión, propiedad y vivienda, sin una autoridad social centralizada, sino a través de diversos organismos descentralizados —llámese ministerios, municipalidades distritales y provinciales, etc.— asignándoles diferentes roles, medios, y capacidad de intervención o acción que, sin proponérselo, han contribuido a la agudización del problema.
El período comprendido entre el año 1936, en que se sancionó el Código Civil que incorpora el régimen de propiedad por pisos, y el año 1999, en el que se votó la Ley 27157 sobre el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, muestra que en poco más de seis décadas el país ha conocido dos codificaciones, tres leyes y una serie de reglamentos, cada cual discutiendo lo anterior pero desconectados unos de otros, proponiendo objetivos cada vez más ambiciosos.
Luego de promulgado el Código Civil de 1936, será diez años después, en 1946, el 1° de diciembre, cuando el Congreso de la República aprobó la ley que establecía el régimen por el cual las secciones en que se dividía horizontalmente cada piso de uno o varios edificios podían pertenecer a diferentes propietarios. Pasaron tres años y el gobierno de Luis Bustamante y Rivero recién aprobó el respectivo Reglamento mediante el D.S. 025-1959, con fecha 6 de marzo de 1947. Este reglamento incorporó oficialmente el término “propiedad horizontal”.
Con fecha 14 de mayo de 1978, se aprueba la Ley 22112, que establecía la propiedad horizontal con todas sus edificaciones, teniendo como razones hacer más operativos los derechos y obligaciones de los propietarios e inquilinos de las divisiones horizontales, evitar las discordias entre ellos y garantizar el pago de los servicios comunes, así como el acuerdo de mantenimiento, conservación y administración del edificio.
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CONTROVERSIA EN LA LEY 27157
Al respecto, y siempre en el marco de la Ley 27157, el régimen realmente nace cuando se otorga el Reglamento Interno de la Propiedad Horizontal, en concordancia con la Ley, el cual debe inscribirse en el registro predial con la finalidad de dar publicidad al régimen.
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No se puede construir propiedad horizontal si no se cuenta con el reglamento interno. Sin embargo, el orden de prioridad de SUNARP es otro, según se constata en el Texto Único del Reglamento General de los Registros Públicos (TURGRP). En el artículo 83 del capítulo VIII, sobre el procedimiento de inscripción del reglamento interno en el registro de predios, se señala: “Para la inscripción del reglamento interno deberá inscribirse previamente la respectiva declaratoria de fábrica, salvo disposición expresa en contrario”.
Frente a esta aparente controversia, tratando de dar sentido a lo estipulado por SUNARP, el carácter de la reglamentación entiende que el primer procedimiento en torno al reglamento interno es la preocupación por la convivencia social; y en segundo lugar, la inscripción de la declaratoria de fábrica, que constituye el saneamiento y formalización del inmueble o los departamentos del edificio.
Como se observa, existen dos formas distintas de concebir la gestión del régimen y, por lo tanto, el cumplimiento de la Ley 27157 y el TUO de su reglamento.
En ese sentido, existen, a su vez, algunos cuestionamientos a la Ley 27157 y al TUO de su reglamento, puesto que no solo se concentran en la fragilidad del título constitutivo —como llama mi profesor Dr. Gunther Gonzales al reglamento interno de la propiedad exclusiva y propiedad común—, sino que además la rigidez de su estructura regulatoria compromete la institucionalidad de la junta de propietarios, fomentando un mal clima para la convivencia social.
Es por esos motivos que la Ley 27157 y el TUO de su reglamento nacieron forzando la naturaleza jurídica de varios institutos, entre ellos, el derecho de propiedad horizontal y el de copropiedad, en un solo cuerpo legislativo ideado para regularizar las posesiones informales y también las edificaciones autoconstruidas. La compleja realidad inmobiliaria del siglo XXI exige un nuevo marco legal y técnico más promotor, más flexible y menos restrictivo como lo es hoy en día.